Smart working dopo il Covid: volano le Borse crollano le case

In pochi mesi il mercato borsistico americano ha ricuperato tutte le perdite dovute alle chiusure del lockdown. E oggi viaggia sui massimi di sempre. Società come Amazon hanno fatto affari d'oro in giro per il mondo, grazie al loro modello di business. La Apple ha superato, per la prima volta nella storia della società a stelle e strisce, i duemila miliardi di dollari di capitalizzazione borsistica: vale il Pil della Spagna e sfiora quello italiano. Complici le indiscrezioni secondo le quali l'attuale amministrazione Trump voglia ridurre le tasse sui capital gain, ma anche di un atteggiamento fiscalmente conservatore (insomma viva Wall Street) che ci sarebbe anche in caso di vittoria democratica. Sono stati inoltre immessi nell'economia almeno duemila miliardi di aiuti, immediatamente operativi. I tassi di interesse sono ancora artificialmente bassi, grazie agli interventi della Fed. Insomma la Borsa americana festeggia.

Ma cosa succederà sul mercato immobiliare? E qui le cose si complicano decisamente. E alcuni spunti potranno essere utili anche per noi italiani. Vediamo.

I segnali che arrivano sembrano contraddittori, ma hanno una logica. Gli italiani conoscono bene i condomini di una delle loro mete vacanziere preferite e cioè, Miami. Per anni il prezzo degli appartamenti in quei grattacieli ha continuato a correre come se non ci fosse un domani. La richiesta arrivava dall'Europa, ma anche dal Sud America: i ricchi di mezzo mondo sognavano una penthouse al Continuum, uno di più celebri condo di South beach. Ecco l'ultima rilevazione dei prezzi disponibile: un appartamento al Continuum condo north oggi ha un prezzo crollato del 23 per cento, poco meno al Portofino e al Murano. Il Floridian a South beach ha perso il 30 per cento, un terzo del suo valore, ancora superiori le perdite a Miami beach, mentre a Brickhel, che sembrava in crescita inarrestabile, l'Sls e l'Asia Condo, segnano tutti cadute di valore del 25 per cento. In sintesi a Miami grandi e lussuosi condomini hanno visto in pochi mesi polverizzati i loro valori e chi ha investito ha bruciato tra un quinto e un terzo dei propri risparmi. Situazione simile anche a Washington, che per noi europei è meno appetibile.

La gente non vuole più andare nei palazzoni, non ama le parti comuni, e vende quando può. Un disastro. Rispetto alla borsa il mercato immobiliare è meno trasparente e meno liquido. Chi compra il mattone ritiene che il suo valore si mantenga per sempre, tende a sottovalutare i costi di transizione e di mantenimento e ritiene quasi sempre di avere messo al sicuro i propri quattrini. Le cose evidentemente a Miami non sono andate così.

Ma una città, per quanto importante, non fa tutta l'America. Infatti a leggere i dati medi del mercato immobiliare i numeri sono in controtendenza. A giugno la vendita delle case usate è cresciuta del 25 per cento, un record, ben più alto del 9 per cento di un anno fa. A ciò si aggiunga un tasso basso dei mutui immobiliari, che resta sotto a una media del 3 per cento per un trentennale a tasso fisso. Si parla di vendite medie da 300mila dollari, insomma unità immobiliare decisamente più economiche dei ricchi condo di Florida e Virginia. Tassi bassi, molta liquidità, mercato azionario alle stelle, e compravendite immobiliari che tirano, sembrano contraddire il dato della Florida.

Ma forse è questo l'unico insegnamento che possiamo trarre per il nostro mercato. Fatte le dovute differenze strutturali (non solo erogazione mutui, ma anche tassazione e facilità di locazione) il mercato immobiliare rischia di essere sotto tensione anche da noi. Sette italiani su dieci sono proprietari della casa e non la trattano come un'azione da compra-vendere con facilità.

Ma il rischio che gli immobili più di pregio, i nuovi grattacieli, e gli uffici commerciali colpiti dallo smart working (una banca come Schroders ha detto ai suoi di continuare il lavoro da casa per sempre) perdano di valore, è dietro l'angolo.