E l’investimento nel mattone per le vacanze tiene

L’impatto della crisi economica sul mercato delle abitazioni a uso turistico è stato più contenuto di quello che si è abbattuto su altri segmenti del settore real estate. Lo si deduce dai dati che Nomisma e Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari professionali, hanno presentato in occasione di TrE, Tourism real Estate, fiera che si è tenuta recentemente a Venezia. Se è vero che nell’ultimo decennio il mercato immobiliare turistico ha ricalcato la dinamica espansiva di quello delle principali aree urbane - al punto che in alcune località (Capri, Cortina, Madonna di Campiglio, Santa Margherita Ligure e Porto Cervo) i valori degli immobili sono in linea con i top price di Milano e Roma - la discesa dei prezzi degli immobili turistici verificatasi dall’inizio della recessione non ha seguito la stessa curva discendente del mercato generale. Nei centri più rinomati le quotazioni al metro quadro sono diminuite in modo lieve, soprattutto nel caso delle abitazioni di pregio. In alcune città sono rimasti stabili, mentre in altre sono addirittura leggermente aumentati. Il settore del real estate turistico, quindi, non è messo male e si dimostra pronto a cogliere i benefici della ripresa economica che tutti sperano si verifichi a partire dal 2011.
Ma vediamo nei dettagli alcuni fenomeni. I trend sono infatti diversificati e, in parte, si spiegano con le dinamiche avvenute nel passato, giunte al momento a conclusione, in parte con la valorizzazione di cui stanno beneficiando alcune località. Nonostante il calo dei prezzi che, al di là di tutto, c’è stato, anche per la stretta creditizia (il finanziato per gli acquisti della seconda casa sarebbe sceso dal 40 al 25 per cento), ancora nel 2009 alcune località hanno fatto registrare massimali superiori ai 10.000 euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di pregio. Tra queste si segnalano Courmayeur e Madonna di Campiglio, e le località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Rotondo. Di queste, però, secondo il centro studi Fiaip, solo Madonna di Campiglio è riuscita a registrare un aumento dei valori sia minimi che massimi di ogni categoria. Che si sono attestati tra i 10.000 e i 14.000 euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di particolare pregio, tra 8.000 e 10.000 euro per le abitazioni centrali e, valori di compravendita inclusi, tra 5.500 e 8.000 euro al metro quadro per gli immobili semicentrali. A Forte dei Marmi, Capri, Porto Rotondo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale stabilità rispetto alla rilevazione precedente. A Santa Margherita Ligure - che negli anni passati aveva mostrato incrementi dei valori del 100 per cento superiori alle oscillazioni rilevate nelle grandi aree urbane - le quotazioni sono risultate in leggera contrazione, in modo più marcato per gli immobili di particolare pregio. Fra le località considerate nel report Fiaip, le uniche a mostrare aumenti delle quotazioni fra il primo e il secondo semestre del 2009 sono state Jesolo Lido in Veneto, Lignano Sabbiadoro in Friuli Venezia Giulia e Cefalù in Sicilia.
Quali tipologie di abitazione sono risultate più richieste nel periodo osservato? Metà avevano una superficie inferiore ai 60 metri quadrati, seguite dalle case di medie dimensioni (34,7%). Gli immobili che superano i 120 metri quadrati hanno rappresentato solo il 15,3% del mercato intermediato dagli agenti Fiaip. In merito alla provenienza degli acquirenti, oltre quattro su cinque sono risultati italiani, mentre gli stranieri Ue e gli extracomunitari si sono attestati rispettivamente al 9,3 e al 7,1 per cento sul totale.
Sempre secondo Fiaip, anche nel primo semestre del 2010 si assisterà a un calo contenuto della media dei prezzi di compravendita al metro quadro per ogni categoria di immobili. Si prevede, tuttavia, che la diminuzione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -1,5 e -2,2%) e leggermente superiore nel caso delle abitazioni periferiche (-3,1%). A livello nazionale, la variazione dei prezzi dovrebbe attestarsi nell'ordine del punto e mezzo percentuale negativo (-1,7 per cento). Ovviamente si tratta di una media. Per alcune località sotto osservazione, come S. Margherita Ligure, Termoli, Policoro e Vieste, si temono contrazioni dei livelli di prezzo più marcate, mentre per altri centri si confida in un leggero aumento. Tra questi figurano Amalfi in Campania e Jesolo Lido in Veneto.
Nonostante la situazione di crisi e la stretta sui mutui, in sintesi, secondo Fiaip il mercato immobiliare turistico tiene. Gli immobili messi in vendita continuano ad aumentare (+7,2%). Il «fattore immobiliare» (comprendendo, oltre alle abitazioni, le strutture di ospitalità e altre infrastrutture) è strategico per l’industria turistica.

Un settore che contribuisce per il 9,7% alla formazione del prodotto interno lordo per un ammontare complessivo di 147 miliardi di euro e un’occupazione complessiva di circa 2,3 milioni di unità, pari a circa il 10% del totale.