In Borsa scoppia la guerra del mattone

da Milano

Una contro-Opa su un fondo immobiliare, in Italia, non si era mai vista. Ieri è arrivata: Goldman Sachs e il gruppo Caltagirone offrono il 10 e il 20% in più di Pirelli Re e Morgan Stanley per conquistare i fondi Berenice e Tecla. E se si considera che già quella della Pirelli, lanciata l’8 giugno, rappresentava la «prima volta» di un’offerta pubblica su fondi, la contromossa di ieri è ancora più clamorosa. Anche perché i due fondi sono assai ricchi di immobili Telecom (e Pirelli), sparsi in tutta Italia.
L’operazione è orchestrata da Zwinger Opco, società dei fondi Whitehall, promossi e gestiti da Goldman Sachs, con la partecipazione di Unione Generale Immobiliare, società che fa capo al gruppo privato Caltagirone (cioè alla holding che controlla anche la Caltagirone Spa, ma i cui asset immobiliari non sono quotati. Per il costruttore romano è l’esordio nel settore dei fondi. La contro-Opa riconosce per Berenice 650 euro per quota, con un premio del 20,4% rispetto all’offerta lanciata da Gamma Re (joint venture tra Pirelli Re, 49% e Morgan, 51%) a 540 euro, e uno sconto del 5,1% rispetto al net asset value al 31 dicembre scorso. Per il Fondo Tecla saranno riconosciuti 650 euro per quota (contro 590), con un premio del 10,2% e uno sconto del 4,1 sul nav.
Il controvalore massimo complessivo delle offerte è di 370 milioni per Berenice e 412 per Tecla, che in totale fa 782 milioni. Caltagirone,entrerà in gioco solo a offerta conclusa e, avrà opzioni per acquistare il 30% delle quote Berenice e tra i 5 e il 25% di Tecla, per un esborso massimo di 214 milioni. Se le conto-offerte saranno ammesse, chi avesse a già aderito alla prima Opa potrà revocare l’adesione e conferire le quote alle offerte Whitehall.
Pirelli Re e Morgan Stanley non hanno commentato la mossa di Goldman Sachs-Caltagirone. Ma secondo fondi finanziarie la società immobiliare della Bicocca «non starà necessariamente a guardare». Il punto è che la contro-offerta rende molto oneroso un eventuale rilancio che, a questo punto, si deve immaginare non lontano dal 25-30% rispetto alle cifre originali, con uno sconto sul nav che tende a zero. Per gli azionisti di minoranza una festa, ma per i compratori un salasso.
Molto probabilmente la mossa di Goldman serve a far emergere il valore intrinseco degli immobili dei due fondi, riaprendo tra l’altro dibattiti e polemiche sull’aspetto più delicato di questo settore, e cioè la valutazione degli immobili, effettuata anche attraverso consulenti con il requisito dell’«indipendenza». Sta di fatto che la contro-Opa di ieri fa saltare gli schemi tradizionali per l’intero settore dei fondi.

«A meno che - dice l’avvocato di uno studio milanese, esperto di mattoni - l’operazione non abbia alle spalle un preciso business plan da parte di Goldman Sachs». A fronte del quale la banca Usa, e Caltagirone, abbiano già fatto per bene i loro conti futuri.