Quando si pensa alle liti condominiali, vengono in mente soprattutto i contrasti tra vicini: rumori, animali domestici, lavori, utilizzo delle parti comuni. Ma una parte rilevante delle criticità che riguardano la vita di uno stabile ha una natura diversa e meno visibile: quella economica. Quanto può costare a un condominio una controversia? E soprattutto, quanto può pesare sugli altri proprietari, quando il problema nasce da una quota non pagata, da un danno o da una decisione contestata?
Una quota non versata, un contenzioso con un’impresa, una delibera dell’assemblea impugnata, o ancora un problema che riguarda una parte comune, possono infatti trasformarsi in una pratica da gestire, con conseguenze anche sul piano finanziario. E mentre la questione viene affrontata, le spese del condominio continuano a maturare.
Il peso dei mancati pagamenti
La dimensione dell’impatto economico emerge da una rilevazione di VeryFastPeople, società di servizi per l’amministrazione condominiale, relativa al periodo 2023-2025. L’analisi ha preso in considerazione 1.976 casi, segnalati da circa 1.000 amministratori, e il 52% delle criticità rilevate riguarda la morosità. Il dato mostra quanto la gestione dei pagamenti possa incidere sulla vita di uno stabile. Se una quota non arriva, infatti, le spese alle quali quella somma avrebbe dovuto contribuire non scompaiono: il condominio deve comunque continuare a sostenere i costi per i servizi, la manutenzione e gli altri impegni assunti.
Nel campione analizzato, l’importo medio liquidato per un sinistro legato alla morosità è di circa 1.300 euro. Un importo medio rilevato, si badi, per i casi presenti nel campione e non un costo standard per ogni situazione di morosità. L’impatto effettivo sul singolo condominio può variare in funzione dell’entità delle somme non versate, dei tempi necessari per recuperarle e della situazione finanziaria dello stabile.
Per l’amministratore significa monitorare le posizioni, verificare le somme dovute e attivare le procedure necessarie per il recupero. Per lo stabile, nel frattempo, vuol dire dover mantenere la propria capacità di far fronte alle scadenze.
E chi paga regolarmente?
È uno dei dubbi più frequenti tra i proprietari. La morosità resta un debito del singolo condòmino e l’amministratore deve attivarsi per recuperare le somme dovute. Nei rapporti con i creditori del condominio, inoltre, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che questi debbano rivolgersi innanzitutto ai condòmini morosi. Solo dopo la loro preventiva escussione possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, nei limiti previsti dalla legge.
Il risvolto economico e gestionale della morosità, tuttavia, può avere conseguenze sull’intero stabile. Se l’incasso delle somme slitta, la cassa del condominio perde liquidità e l’amministratore può incontrare maggiori difficoltà nel far fronte tempestivamente alle spese e agli impegni assunti. Per il condòmino virtuoso, quindi, il tema non è solo legale, ma anche gestionale: conoscere la situazione dei bilanci e dei pagamenti è fondamentale per verificare la solidità finanziaria del proprio stabile e prevenire criticità.
Se il problema non è soltanto la morosità
I mancati pagamenti rappresentano oltre la metà dei casi rilevati, ma non sono l’unica fonte di possibili costi. La stessa analisi evidenzia che le vertenze contrattuali rappresentano il 17% dei casi, le impugnazioni delle delibere circa l’8% e le vertenze condominiali il 6%. Ed è proprio in queste situazioni che il conto può diventare più consistente: per le vertenze condominiali e le impugnazioni delle delibere, l’importo medio indicato supera infatti i 3.500 euro. Anche in questo caso si tratta di valori medi riferiti al campione analizzato, non di un costo predeterminato per ogni controversia.
Dietro queste cifre possono esserci, come detto, circostanze molto diverse: una decisione dell’assemblea contestata, un rapporto con un’impresa che si trasforma in una vertenza, oppure un problema relativo alle parti comuni che porta a una richiesta di risarcimento. Sono situazioni differenti, ma con un elemento in comune: più la questione si complica, maggiore diventa l’attività necessaria per ricostruire i fatti, raccogliere la documentazione, coinvolgere i soggetti interessati e seguire la pratica.
La gestione può fare la differenza
È anche per questo che la tempestività diventa importante. Una posizione debitoria lasciata senza controllo può diventare più difficile da recuperare; allo stesso modo, una contestazione o una controversia con un fornitore possono richiedere una ricostruzione molto più complessa se documenti e informazioni non sono facilmente disponibili.
Per i condòmini, invece, una prima forma di tutela passa dalla conoscenza della situazione economica dello stabile. Partecipare alle assemblee, esaminare i rendiconti e conoscere lo stato dei pagamenti significa avere gli elementi per comprendere anche la capacità del condominio di sostenere le proprie spese.
Una criticità condominiale può nascere da un appartamento, da una decisione dell’assemblea o dal rapporto con un fornitore. Ma quando non viene affrontata per tempo, il conto può finire per pesare sull’intero stabile.