Quando si manifesta un danno in un edificio condominiale, la polizza globale fabbricati non garantisce necessariamente il rimborso integrale delle spese. La compagnia può liquidare soltanto una parte dell’importo, applicare una franchigia, oppure negare la copertura se il caso non rientra tra quelli assicurati. Ma che cosa succede quando il risarcimento non basta o viene rifiutato?
Occorre distinguere tra la responsabilità per il danno e gli obblighi previsti dal contratto assicurativo. La polizza stabilisce infatti in quali circostanze e fino a quale importo interviene la compagnia. La mancata copertura, totale o parziale, non elimina di per sé l’eventuale obbligo risarcitorio del soggetto responsabile.
Perché la polizza può non coprire tutti i danni
Le garanzie dipendono dalle condizioni previste dal contratto, che possono variare da una polizza all’altra. Tra gli elementi da controllare ci sono la franchigia, lo scoperto, il massimale e le eventuali esclusioni. La franchigia è una somma che resta a carico dell’assicurato, lo scoperto è generalmente calcolato in percentuale sull’importo indennizzabile, il massimale rappresenta invece il limite massimo previsto per la specifica garanzia.
Un esempio è quello delle infiltrazioni d’acqua provenienti da una terrazza o da un lastrico solare. Il fatto che la parte interessata sia comune, non significa automaticamente che ogni danno sia coperto: bisogna verificare l’origine dell’infiltrazione, le garanzie sottoscritte e le clausole applicabili, comprese le eventuali esclusioni legate alle cause del danno. L’eventuale diniego dell’assicurazione, tuttavia, non significa che chi è responsabile del danno sia esonerato dal risarcimento.
Chi paga la parte di danno non coperta dall’assicurazione?
La risposta dipende dall’origine del problema e dall’individuazione del soggetto responsabile. Se deriva da una parte comune dell’edificio, come una tubazione condominiale o un lastrico solare, il condominio può essere tenuto al risarcimento, quando ne ricorrano i presupposti. In tal caso, l’eventuale insufficienza della copertura assicurativa non elimina automaticamente l’obbligo risarcitorio.
Se invece il danno deriva da un impianto, o da una parte di proprietà esclusiva, occorre accertarne l’origine e individuare il soggetto responsabile in base alle circostanze concrete. La responsabilità non può essere attribuita automaticamente al condominio né al singolo proprietario, senza verificare la causa del guasto. È quindi importante distinguere chi deve risarcire il danno da chi, in base alle condizioni contrattuali, è tenuto a rimborsare l’assicurato.
Cosa dice la Cassazione
Un caso significativo è stato esaminato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15770 del 12 giugno 2025. La controversia riguardava infiltrazioni provenienti da un lastrico solare condominiale e il rifiuto della compagnia di riconoscere la copertura assicurativa per i danni. La Cassazione ha accolto il ricorso del condominio, rilevando l’incomprensibilità della motivazione con cui la Corte d’appello aveva escluso l’operatività della garanzia, e ha disposto un nuovo esame della controversia.
La pronuncia non stabilisce, si badi, che l’assicurazione debba sempre coprire i danni da infiltrazione, né comporta automaticamente il diritto al rimborso in casi analoghi. Evidenzia, piuttosto, la necessità di valutare correttamente le clausole contrattuali e la loro applicabilità alla situazione concreta.
Se la polizza non copre tutti i danni
In caso di liquidazione parziale o di diniego, è opportuno procedere per gradi, e quindi:
chiedere all’amministratore copia delle condizioni di polizza pertinenti e delle comunicazioni ricevute dalla compagnia, per comprendere le ragioni della decisione;
documentare i danni, conservando fotografie, relazioni tecniche, preventivi e fatture utili a ricostruire l’accaduto e quantificare le spese;
verificare il diniego, confrontando le motivazioni dell’assicurazione con le garanzie previste dal contratto e, qualora emergano elementi contestabili, chiedendo formalmente un riesame;
individuare il soggetto responsabile: se la copertura non è prevista o non è sufficiente, occorre verificare chi sia tenuto al risarcimento e in quale misura, senza presumere che il costo ricada automaticamente su tutti i condòmini.
La polizza globale fabbricati è uno strumento di tutela importante, ma non costituisce una garanzia universale contro qualsiasi danno. Per capire chi debba sostenere le spese occorre dunque tenere distinti gli obblighi della compagnia assicurativa e quelli del soggetto civilmente responsabile, verificando sia le circostanze dell’accaduto sia le condizioni contrattuali.