Modifiche dei millesimi degli immobili

Pier Paolo Capponi *

Di recente il tribunale di Genova (sentenza del 23/2/2004) ha stabilito che «La revisione della tabella millesimale ai sensi dell'art. 69 n°1 disp. Att. c.c. è possibile soltanto quando non è contrattuale; quando invece la tabella ha matrice contrattuale, gli errori non rilevano nella loro oggettività, ma solo in quanto abbiano determinato un vizio del consenso».
La sentenza è interessante sotto due profili. Il primo, laddove, implicitamente ma del tutto chiaramente, conferma la possibile esistenza di tabelle millesimali approvate a maggioranza (in conformità con la sentenza della Corte di Cassazione del 2004).
Il secondo laddove dice che, se le tabelle sono contrattuali, il loro eventuale errore (al pari di qualsiasi altro contratto) rileva solo se ha determinato un vizio del consenso e deve essere fatto valere con una azione ordinaria di annullamento del contratto, anziché mediante l'esperimento della diversa azione ex art. 69, n°1 disp. Att. c.c. (con così pare allo scrivente, l’applicazione della prescrizione quinquennale).
Conformi a tale decisione, Cass. 12/6/2001 n° 7908 e Cass. 16/2/2001 n° 2253: «Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'art. 69 disp. Att. c.c., è rilevante l'accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosiddetta "contrattuale", l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto non è esperibile l'azione prevista dall'art. 69 attt.cit., ma solo l'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà». Anche in questo caso, pertanto, vengono ribaditi i due profili di cui sopra.
Ma mentre il primo (quello della possibile esistenza di tabelle millesimali approvate a maggioranza) ha trovato esplicito riconoscimento nella citata sentenza della Cassazione del 2004, il secondo (quello dell'errore vizio del consenso riguardo le tabelle contrattuali) è in netto contrasto con la decisione adottata dalla Cassazione il 9/7/1997 (n° 6222): precedente alle altre e non più recentissima, qualcuno potrà forse obiettare. Ma, secondo la nostra opinione, adottata a Sezioni unite: e cioè proprio da quel organo giudiziario cui è affidato dalla legge il compito di nomofilachia. Quello, cioè, di dire l'ultima parola su eventuali contrasti giurisprudenziali sorti in seno alla stessa sezione della Cassazione (in questo caso la II°) o tra diverse sue sezioni.
La decisione delle Sezioni unite dovrebbe pertanto essere quella definitiva: il faro da seguire per il futuro nelle questioni in cui erano sorti differenti orientamenti.
È per questo motivo che, sia la citata sentenza del tribunale di Genova, sia le altre due, addirittura della Cassazione, mettono quanto meno in imbarazzo.
Né d'altronde le Sezioni unite potevano essere più chiare: «Invero, anche riconoscendo carattere negoziale all'approvazione delle tabelle, e non piuttosto quello di riconoscimento della esattezza di un'operazione puramente tecnica (di calcolo dei valori proporzionali dei piani o porzioni di piano dell'edificio condominiale), l'errore di cui all'art. 69 n° 1 in questione va ravvisato quando vi sia un'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito».
Nessun errore-vizio del consenso, quindi: «Non sembra che la soluzione del problema in esame dipenda dal carattere negoziale o no della determinazione delle tabelle millesimali e che l'errore di cui all'art. 69 n° 1 att. c.c. debba inquadrarsi nell' errore-vizio del consenso, contemplato dall'art. 1428 c.c. come causa di annullamento del contratto, quando è essenziale e riconoscibile dall'altro contraente».
«Gli errori rilevanti ai fini della revisione - continuano le Sezioni unite - sono, dunque, quelli obiettivamente verificabili (es.

: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 att. c.c.».
*Avvocato