In Italia ci sono 26 milioni di proprietari di casa, e quest’anno sono attese almeno 800mila operazioni di compravendita. Ma la composizione del patrimonio immobiliare che passa di mano sta cambiando radicalmente, per questioni generazionali. Infatti, su un valore di beni immobili totale di 5.663 miliardi (secondo i dati Bankitalia e Istat, elaborati da Scenari Immobiliari), il 48%, pari a 2.270 miliardi, è nelle mani di ultra settantenni. Tra i 51 e i 70 anni ci sono 1.830 miliardi (32,3%), tra 31 e 50 anni 1.000 miliardi (17,7%), tra 21 e 30 anni sono 105 miliardi (1,9%) e sotto i 20 anni circa 8 miliardi (0,1%).
Il punto è che le case che passeranno in eredità nei prossimi 25 anni sono spesso grandi: le dimensioni medie per fascia d'età vanno da 48 metri quadri (under 20) a 55 mq (20-30 anni), fino a 80 mq (51-70 anni) e oltre 90 mq per gli ultrasettantenni: Gli eredi si troveranno a gestire appartamenti da 200, 300 o più metri quadri, abitati un tempo da quelle famiglie numerose che non esistono più. Già oggi si calcola che nei centri storici delle principali città italiane esistono circa 100mila alloggi con metratura superiore ai 200 mq difficilmente vendibili. Con l’eccezione delle città ricercate dai ricchi stranieri, come Milano più di tutte, che vengono a vivere in Italia anche per pagare poche tasse, l’offerta di abitazioni sopra quella soglia è cresciuta di circa il 10% rispetto a un anno fa. Oggi la domanda si concentra su tagli ben più piccoli, tra 60 e 100 metri, con forte concentrazione sui bilocali, per effetto di nuclei familiari più ridotti, maggiore incidenza di single e coppie senza figli, e attenzione ai costi di gestione.
Per la generazione dei 40-50enni, eredi dei baby-boomers, l’idea di mantenere un grande appartamento, costosissimo anche per l’Imu da pagare, potrebbe non essere né desiderabile, né sostenibile. E allora la scelta sarà triplice: vendere, affittare o frazionare l'immobile. Ma quest'ultima opzione è spesso preclusa dai vincoli urbanistici nei palazzi storici, e comunque i costi di trasformazione (materiali e manodopera) sono esplosi negli ultimi anni, riducendo o azzerando il beneficio economico atteso. Restano le prime due opzioni, e tutto dipende da dov’è l’immobile. La variabile territoriale è determinante: nelle grandi città il mercato assorbe rapidamente qualsiasi tipologia; mentre nelle aree meno attrattive il patrimonio può diventare illiquido, con imposte e spese condominiali che continuano a pesare.
Per limitare il rischio che gli effetti della demografia
portino a distorsioni nel mercato immobiliare e a un cattivo uso abitativo, c’è da augurarsi un aumento della flessibilità di uso degli spazi interni, che permetterebbe di moltiplicare le opzioni a disposizione dei proprietari.