Acquistare un appartamento in condominio significa entrare a far parte di una realtà nella quale molte decisioni riguardano non soltanto la singola abitazione, ma anche gli spazi e i servizi condivisi con gli altri proprietari. Prima di concludere la compravendita, quindi, è utile conoscere alcuni aspetti della gestione dell’edificio: dalle regole sull’utilizzo delle parti comuni agli interventi già approvati dall’assemblea, fino alle eventuali controversie in corso.
Non si tratta soltanto di verificare le condizioni dell’appartamento. La situazione condominiale può influire sulla quotidianità del futuro proprietario e sulle decisioni alle quali sarà chiamato a partecipare dopo l’acquisto.
Il regolamento condominiale e le regole sulle parti comuni
Un primo documento da esaminare è il regolamento condominiale. L’articolo 1138 del Codice civile ne prevede l’obbligatorietà quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci. Il regolamento disciplina, tra l’altro, l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il decoro dell’edificio e le norme relative all’amministrazione. Per chi sta acquistando, leggerlo consente di conoscere le regole che organizzano la convivenza nello stabile: possono riguardare, per esempio, l’utilizzo di cortili, giardini, terrazzi comuni, ascensori e altri spazi condivisi.
Occorre però distinguere le normali regole di gestione degli spazi comuni dai vincoli che possono limitare l’utilizzo del singolo appartamento, come il divieto di destinarlo a determinate attività, tra cui un Bed & Breakfast o un’attività commerciale. Queste limitazioni non possono essere introdotte con una semplice deliberazione a maggioranza: devono risultare da clausole chiare ed esplicite di un regolamento di natura contrattuale, approvato con il consenso di tutti i condòmini. Perché siano opponibili ai successivi acquirenti che non vi abbiano aderito espressamente e consapevolmente, è inoltre necessario che i relativi vincoli siano adeguatamente trascritti nei registri immobiliari.
Verbali delle assemblee: quali decisioni sono già state prese
I verbali delle assemblee permettono di ricostruire le decisioni assunte dai condòmini e gli argomenti affrontati durante le riunioni. L’articolo 1130 del Codice civile prevede che l’amministratore curi la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, nel quale sono annotate anche le eventuali mancate costituzioni e le deliberazioni.
Esaminare i verbali più recenti può aiutare a capire quali questioni siano state discusse e quali decisioni siano state effettivamente approvate. È importante, in particolare, non confondere un intervento soltanto proposto o esaminato dall’assemblea con un lavoro già deliberato: le due situazioni possono avere ricadute molto diverse per chi diventerà proprietario. Il futuro acquirente può quindi chiedere al venditore di mettere a disposizione i verbali e la documentazione utile a comprendere le decisioni che riguardano l’edificio.
Lavori deliberati e condizioni delle parti comuni
Altro aspetto da approfondire, quello che riguarda gli interventi di manutenzione sulle parti comuni. Facciate, coperture, impianti, ascensori, elementi dei balconi e altre parti dell’edificio possono essere interessati da lavori già approvati, oppure da esigenze manutentive ancora in fase di valutazione. Conoscere la situazione aiuta a distinguere gli interventi programmati da quelli soltanto ipotizzati e a comprendere se siano state assunte decisioni che accompagneranno la futura gestione condominiale.
Il già citato articolo 1130 del Codice civile stabilisce che l’amministratore debba conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione, con riferimento sia ai rapporti con i condòmini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio. Questo non significa, tuttavia, che il potenziale acquirente abbia automaticamente diritto di accedere all’intero archivio dell’amministratore. È quindi opportuno concordare con il venditore la possibilità di consultare i documenti disponibili, comprese eventuali relazioni tecniche o comunicazioni relative agli interventi sulle parti comuni.
La documentazione condominiale può offrire indicazioni utili, ma non sostituisce le verifiche tecniche necessarie per valutare le condizioni dell’immobile e dell’edificio.
Liti in corso e situazione della gestione condominiale
Prima dell’acquisto è utile informarsi anche sull’eventuale presenza di controversie che coinvolgono il condominio. Le cause possono riguardare rapporti con fornitori, lavori sulle parti comuni, rapporti con altri proprietari, o ancora contestazioni relative a deliberazioni assembleari. La presenza di una lite non comporta automaticamente che il nuovo proprietario debba sostenere ulteriori spese: va considerata la natura della controversia, la fase in cui si trova e le eventuali decisioni già assunte dall’assemblea. Conoscere queste circostanze permette comunque di avere un quadro più completo della gestione dell’edificio.
Sempre l’articolo 1130 del Codice civile prevede che l’amministratore fornisca al condòmino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e alle eventuali liti in corso. Poiché si tratta di un documento destinato al proprietario, chi non ha ancora acquistato l’immobile non può pretenderne direttamente il rilascio dall’amministratore: può però domandare al venditore di richiederlo e di condividerne il contenuto.
Quali informazioni chiedere prima della compravendita
Per arrivare alla stipula con un quadro più possibile chiaro della situazione condominiale, il futuro acquirente può chiedere al venditore di rendere disponibili alcuni documenti e informazioni, quali:
il regolamento condominiale e le eventuali tabelle millesimali;
i verbali delle assemblee più recenti;
le informazioni sugli interventi straordinari già deliberati e su quelli in discussione;
i documenti disponibili relativi alla manutenzione delle parti comuni;
le informazioni sulle eventuali controversie che coinvolgono il condominio;
l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, richiesta dal venditore in quanto attuale proprietario.
L’amministratore rappresenta, certo, un punto di riferimento per le informazioni e la documentazione relative alla gestione condominiale, ma la raccolta degli elementi utili alla compravendita deve essere organizzata attraverso le parti interessate, nel rispetto dei rispettivi diritti e delle regole di accesso ai documenti.
Conoscere in anticipo il contesto condominiale non elimina ogni possibile imprevisto, ma consente di affrontare l’acquisto con maggiore consapevolezza. Diventare proprietari di un appartamento significa infatti entrare anche in una comunità di gestione, con regole, decisioni e responsabilità condivise.