Quando si vive in affitto oltre ad interfacciarsi con il proprietario se l’appartamento si trova in un condominio significa spesso dover fare i conti con le decisioni prese dal’assemblea condominiale.
Occorre ricordarsi, difatti, che secondo quanto previsto dal Codice Civile, il condominio è composto esclusivamente dai proprietari, escludendo dalla vita dell’immobile gli eventuali affittuari il cui contratto di locazione rientra esclusivamente in un accordo tra privati che vincola solo il locatore (cioè il proprietario) e il conduttore (cioè l’inquilino).
Di conseguenza, il proprietario, nel partecipare alla vita del condominio dovrebbe tener conto del fatto che le decisioni prese potrebbero incidere “negativamente” anche sull’inquilino (si pensi, ad esempio, ad un’eventuale scelta di regolamento condominiale che limita l’utilizzo delle parti comuni o aumenta le spese).
Cosa succede, pertanto, se l’assemblea approva una spesa ritenuta ingiusta o una delibera lesiva per chi abita nell’immobile? Cosa può fare l’inquilino? ha diritto di rivolgersi al giudice per farla annullare?
Entriamo più nel dettaglio
Cosa può fare l’inquilino
La norma in materia definisce un confine netto tra i diritti del proprietario e quelli del conduttore.
Come scritto sopra, per l’art. 1137 del Codice civile le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per i condomini, escludendo quindi gli inquilini che, di conseguenza, è considerato un soggetto estraneo. Dunque, la regola generale prevede che l’inquilino non abbia il diritto di impugnare le delibere condominiali, sia che si tratti di approvazioni di lavori straordinari, cambio del regolamento o di modifica della ripartizione delle spese generali.
Solo il proprietario (se assente, dissenziente o astenuto) ha il diritto di agire in giudizio contro le delibere.
Quali eccezioni ci sono
Per quanto riguarda il riscaldamento e condizionamento esiste un’eccezione fondamentale stabilita dall’articolo 9 della Legge 392/1978 (la legge sull’equo canone).
Solo in questo caso, infatti, all’inquilino è previsto il diritto di voto in assemblea, così da poter decidere in merito alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria centralizzati. In questo caso, dunque, la legge non solo attribuisce all’inquilino il diritto di voto al posto del proprietario, ma gli riconosce automaticamente anche la possibilità di impugnare la relativa delibera in caso di vizi o irregolarità.
In questo caso, però, l’impugnazione può avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni, che decorrono dalla data dell’assemblea (se era presente) o dalla data di ricezione del verbale (se era assente).
Per tutte le altre spese condominiali, invece, come pulizia scale, ascensore, manutenzioni ordinarie, l’inquilino non può agire in nessun modo e deve agire nei confronti del proprio locatore.