L’assemblea ha approvato i lavori, l’impresa è stata scelta, il contratto firmato. Poi, però, arriva la data prevista per l’apertura del cantiere e non succede nulla. Oppure i lavori cominciano, ma dopo qualche settimana si fermano. Che cosa può fare il condominio?
La prima regola è evitare decisioni affrettate. Un ritardo non significa necessariamente che l’impresa sia inadempiente. Possono esserci problemi nella consegna dei materiali, difficoltà tecniche, autorizzazioni da completare, o altre circostanze che rendono necessario modificare il programma iniziale. La situazione va quindi ricostruita partendo da un documento: il contratto di appalto.
Che cosa prevede il contratto
Data di inizio e termine dei lavori, eventuale cronoprogramma, modalità di pagamento, stati di avanzamento e condizioni che consentono di sospendere o modificare le lavorazioni sono tutti elementi da verificare. È importante anche capire se la data indicata per l’inizio dei lavori rappresenti un termine preciso, o se il contratto preveda la possibilità di uno slittamento per determinate ragioni.
L’amministratore dovrebbe raccogliere e conservare le comunicazioni intercorse con l’impresa, comprese quelle relative alle cause del ritardo. Se esiste una difficoltà temporanea e ragionevole, un confronto tra le parti può essere sufficiente per concordare un nuovo programma. Diverso è il caso in cui il cantiere rimanga fermo a lungo, senza spiegazioni convincenti, o senza che l’impresa dia indicazioni concrete sulla ripresa.
Quando il ritardo diventa un problema
Il committente ha il diritto di controllare come procedono i lavori. Anche in un condominio, quindi, quando l’esecuzione non procede secondo quanto previsto, è importante non limitarsi a sollecitazioni informali. L’amministratore può contestare per iscritto la situazione all’impresa, chiedendo di conoscere le ragioni del ritardo o della sospensione e indicando le attività ancora da eseguire. In presenza dei presupposti previsti dalla legge e dal contratto, potrà essere valutata anche una diffida ad adempiere, cioè una richiesta formale di rispettare gli obblighi assunti entro un termine stabilito.
Attenzione, però: non è che ogni ritardo porti automaticamente alla fine del contratto. Occorre valutare la situazione concreta, la durata del ritardo, le ragioni che lo hanno determinato e l’importanza degli obblighi non rispettati.
Un cantiere fermo non significa necessariamente impresa inadempiente
Prima di attribuire la responsabilità all’appaltatore, è necessario verificare anche il comportamento del condominio. Un esempio è quello dei pagamenti. Se il contratto prevede il pagamento al raggiungimento di determinati stati di avanzamento e il condominio non ha corrisposto quanto dovuto, questo elemento dovrà essere considerato nella valutazione della situazione. Lo stesso vale per eventuali modifiche richieste dal committente, difficoltà sopravvenute o altre circostanze che possano avere inciso sui tempi.
Per questo può risultare rischioso stabilire, sulla base del solo fatto che il cantiere sia fermo, che l’impresa abbia necessariamente torto.
Il ruolo dell’amministratore
In questa fase l’amministratore ha un compito importante: mantenere i rapporti con l’impresa, documentare quello che sta accadendo e tutelare gli interessi del condominio nei limiti dei poteri che gli sono attribuiti. Quando sia stato nominato un direttore dei lavori, il suo contributo diventa particolarmente utile. Una relazione tecnica può infatti chiarire quali opere siano state eseguite, quali siano ancora da completare e quale sia effettivamente lo stato del cantiere. Anche fotografie, verbali, comunicazioni, fatture e documentazione relativa ai pagamenti possono rivelarsi preziosi, qualora successivamente nasca una controversia.
L’amministratore, però, non può decidere autonomamente qualsiasi cosa. Se si arriva a mettere in discussione il rapporto con l’impresa, a valutare la risoluzione del contratto o ad affidare le opere a un’altra ditta, occorre verificare quali decisioni spettino all’assemblea e quali poteri siano previsti dalla legge, dal regolamento e dal contratto.
Quando si può arrivare alla risoluzione
Se il ritardo o l’interruzione diventano particolarmente rilevanti, rischiando di compromettere seriamente l’esecuzione dell’opera, il condominio può valutare la possibilità di porre fine al rapporto per inadempimento. È però un passaggio delicato. Non basta, come detto, che l’impresa sia in ritardo: bisogna verificare la gravità della situazione e, soprattutto, le ragioni per cui i lavori non stanno procedendo.
La legge, in determinate circostanze, consente al committente di chiedere all’appaltatore di adeguarsi a quanto previsto dal contratto entro un termine congruo. Se il termine trascorre inutilmente, possono ricorrere i presupposti per la risoluzione del contratto e per la richiesta di eventuali danni. Prima di assumere una decisione di questo tipo è quindi opportuno verificare attentamente la documentazione e, quando la situazione è complessa o il valore dei lavori è significativo, considerare di farsi assistere da un professionista.
E gli acconti già pagati?
È uno dei problemi che più spesso si presenta quando un appalto si interrompe. Prima di procedere bisogna ricostruire con precisione quanto è stato versato all’impresa, quali lavorazioni siano state effettivamente eseguite e quale parte dell’opera rimanga ancora da realizzare. Non sempre, infatti, chi ha versato un acconto ha automaticamente diritto a un rimborso: occorre prima valutare il valore reale dei lavori eseguiti rispetto a quanto pattuito nel contratto. Se la situazione è destinata a diventare un contenzioso, è importante evitare che il cantiere venga modificato senza aver prima documentato adeguatamente lo stato dei lavori.
In questi casi, con l’assistenza del proprio legale, il condominio può anche valutare il ricorso a un accertamento tecnico preventivo, utile a far verificare da un tecnico lo stato delle opere prima che la situazione cambi.
Si può affidare il lavoro a un’altra impresa?
È probabilmente la domanda più immediata quando il cantiere è fermo. La risposta, però, non è semplicemente “sì”. Prima di incaricare una nuova impresa è necessario capire che cosa sia successo con la precedente e come si sia concluso, o debba essere concluso, il rapporto contrattuale. Sostituire l’appaltatore senza avere chiarito questo passaggio può infatti creare ulteriori problemi, soprattutto se la prima impresa contesta la decisione del condominio.
Per questo è prudente documentare lo stato del cantiere, definire la posizione dell’impresa originaria e verificare gli aspetti economici e contrattuali prima di procedere con un nuovo affidamento.