Per chi sta valutando l’acquisto della prima casa c’è una possibilità in più da conoscere: la garanzia del Fondo Prima Casa gestito da Consap può ora accompagnare finanziamenti con durata fino a 40 anni, rispetto al precedente limite di 30. Un piano di rimborso più lungo che può quindi rendere più contenuta la rata mensile, anche se prima di scegliere è importante valutare il costo complessivo dell’operazione e le condizioni proposte dalla banca.
La garanzia serve infatti a facilitare il rapporto con l’istituto di credito, mentre la decisione di concedere il mutuo resta alla banca, sulla base della propria valutazione del richiedente e dell’immobile.
Fondo Prima Casa: caratteristiche
Istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, il Fondo ha l’obiettivo di agevolare l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale. La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale del finanziamento. Per le categorie prioritarie, in presenza delle condizioni previste dalla normativa, la copertura può essere elevata fino all’80%, 85% o 90%, a seconda della situazione del richiedente.
Il finanziamento non può superare 250.000 euro e l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale, oltre a trovarsi sul territorio italiano. Il Fondo non è accessibile, tra gli altri, per immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Chi può accedere alla garanzia
Il Fondo è rivolto a specifiche categorie di acquirenti individuate dalla normativa, cioé:
giovani under 36;
giovani coppie, con il nucleo familiare costituito da almeno due anni e almeno uno dei componenti che non abbia compiuto 36 anni;
nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
conduttori di alloggi di proprietà degli Iacp;
famiglie numerose, con tre, quattro o cinque figli di età inferiore a 21 anni e con soglie Isee rispettivamente di 40.000, 45.000 e 50.000 euro annui.
Dal 3 agosto si sono aggiunte nuove tutele per le persone con disabilità: possono accedere alla garanzia le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992 e i componenti di nuclei familiari nei quali conviva da almeno due anni un familiare con disabilità permanente (figlio, figlia, fratello o sorella del richiedente).
La garanzia ordinaria per le nuove categorie parte dal 50%, ma può salire alle aliquote maggiorate quando ricorrano le ulteriori condizioni previste dalla normativa per l’accesso alla garanzia elevata
Come leggere la durata a 40 anni
È questo l’aspetto che può avere l’effetto più immediato per chi deve valutare la sostenibilità del mutuo. A parità di capitale e di tasso, distribuire il rimborso su 480 rate anziché 360 significa ridurre l’importo della rata mensile. L’effetto può essere significativo soprattutto per chi si trova vicino ai limiti di sostenibilità del finanziamento utilizzati dalla banca. Rovescio della medaglia: più lunga è la durata, maggiore è il periodo durante il quale vengono pagati gli interessi e, in genere, più alto è il costo complessivo del mutuo.
Per questo la rata mensile non può rappresentare l’unico parametro da considerare. Un finanziamento quarantennale può rendere più accessibile l’acquisto nell’immediato, ma significa anche assumere un impegno finanziario molto lungo. La possibilità concreta di ottenere una durata di 40 anni dipende inoltre dalle condizioni applicate dalla singola banca, comprese quelle relative all’età massima del richiedente alla scadenza del finanziamento.
La garanzia non è un contributo a fondo perduto
C’è poi un punto da chiarire. La garanzia Consap non è un contributo economico versato al compratore e non copre le rate del mutuo al posto suo. In caso di mancato pagamento, la garanzia può essere attivata dalla banca nei limiti previsti dalla normativa. Questo però non cancella il debito del mutuatario: Consap, dopo aver corrisposto alla banca la somma prevista dalla garanzia, acquisisce il diritto di recuperarla nei confronti del mutuatario.
Si tratta quindi di uno strumento che facilita l’accesso al credito, non di un finanziamento a fondo perduto.
Presentazione della domanda
La procedura non si avvia direttamente presso Consap. Chi intende utilizzare la garanzia deve rivolgersi a una banca, o a un intermediario finanziario aderente al Fondo, presentando la richiesta insieme alla domanda di mutuo. Sarà poi l’istituto a trasmettere telematicamente la pratica a Consap.
È quindi opportuno verificare quali banche partecipano all’iniziativa, attraverso l’elenco aggiornato disponibile sul sito ufficiale di Consap, e soprattutto confrontare le condizioni economiche dei diversi finanziamenti. L’ammissione alla garanzia Consap, infatti, non comporta l’approvazione automatica del mutuo.
Cosa valutare prima di scegliere
La possibilità di distribuire il debito su quattro decenni può essere utile quando il problema principale è l’importo della rata mensile, ma non dovrebbe diventare l’unico criterio di scelta. Prima di procedere è quindi necessario confrontare tasso, Taeg, durata, piano di ammortamento, costi accessori e importo complessivo da restituire, verificando quanto cambia il costo finale passando da 30 a 40 anni.
Se una rata mensile più contenuta può dunque rendere il finanziamento più sostenibile, la valutazione deve comunque tenere conto dell’intero percorso: non soltanto di quanto si paga ogni mese, ma anche di quanto sarà stato complessivamente restituito alla banca alla fine del finanziamento.