Salva-casa, via alle domande: cosa si può sanare e quanto costa

Cosa si può sanare con il decreto Salva-casa? Il testo è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 29.05.2024 n. 124, il Decreto legge del 29.05.2024 n. 69 (c.d. Decreto Salva casa) che continene misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica finalizzate a fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo. Ecco le principali novità.

Edilizia libera: nuove categorie di intervento

Una delle principali innovazioni del decreto riguarda l’ampliamento delle categorie di interventi che rientrano nell’edilizia libera, ossia quei lavori che non necessitano di permessi preventivi. Tra questi le Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa) che possono essere installate senza permessi, anche per i porticati interni all’edificio, permettendo di sfruttare meglio gli spazi esterni proteggendoli dalle intemperie senza creare volumetrie chiuse e permanenti. Le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici che includono l’installazione di tende e pergole, purché non creino spazi chiusi permanenti né alterino significativamente l’aspetto estetico dell’edificio. Queste opere migliorano il comfort degli spazi esterni offrendo ombra e riparo senza complesse procedure burocratiche.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Il decreto Salva-casa apporta significative modifiche riguardo alle tolleranze costruttive ed esecutive, semplificando le normative edilizie e offrendo maggiore flessibilità. Le tolleranze costruttive riguardano le variazioni nelle dimensioni degli edifici, che possono essere sanate entro i seguenti limiti basati sulla superficie utile dell’immobile:

• 2% per superfici superiori a 500 mq
• 3% per superfici tra 300 mq e 500 mq
• 4% per superfici tra 100 mq e 300 mq
• 5% per superfici inferiori a 100 mq

Queste variazioni, spesso dovute a errori o modifiche minori durante la costruzione, possono essere regolarizzate con l'aiuto di un tecnico abilitato che semplifica la gestione delle difformità. Le tolleranze esecutive, invece, si riferiscono a piccole irregolarità geometriche e modifiche minori rispetto al progetto originale. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, è prevista una sanatoria per:

• riduzioni nelle dimensioni dell’edificio: piccole riduzioni rispetto al progetto originale;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: non realizzazione di elementi decorativi che non influenzano la struttura portante;
• irregolarità nelle posizioni dei muri interni ed esterni: piccole variazioni nelle dimensioni e posizioni dei muri;
• modifiche nelle aperture interne: spostamenti o variazioni nella posizione di porte e finestre interne;
• variazioni nelle opere di manutenzione ordinaria: modifiche nei lavori di manutenzione che non alterano significativamente l’aspetto dell’edificio;
• correzioni di errori progettuali in cantiere: rettifiche apportate in cantiere per correggere errori progettuali.

Queste disposizioni rendono più agevole la regolarizzazione delle difformità minori, riducendo la burocrazia e i tempi necessari per ottenere conformità edilizia.

Silenzio assenso e calcolo della superficie utile

Il Decreto-legge del 29 maggio 2024, n. 69, introduce il principio del “silenzio assenso” il quale prevede che se l'Amministrazione non risponde entro determinati tempi, le richieste sono automaticamente considerate accettate. I tempi previsti sono:

• 45 giorni per il permesso in sanatoria;
• 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

L’articolo 1-ter specifica inoltre che, per il calcolo della superficie utile di un immobile, si deve fare riferimento esclusivamente a quella autorizzata dal titolo edilizio che ha consentito l’intervento, ignorando eventuali suddivisioni dell'immobile avvenute successivamente. Per gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici i periodi in questione possono essere estesi fino a 180 giorni. Viene poi prevista una sanzione calcolata in base all’incremento del valore dell’immobile. I proventi serviranno per demolire le costruzioni abusive o a progetti di rigenerazione urbana.

Mutamento destinazione d’uso

Il decreto Salva-casa introduce nuove semplificazioni per verificare lo stato legittimo degli immobili e per il cambio di destinazione d'uso. Per dare prova dello stato legittimo basta presentare il titolo relativo all'ultimo intervento edilizio, anche se regolarizzato con una sanatoria, riducendo così gli oneri amministrativi.

Per quanto riguarda il cambio di destinazione d'uso questo è sempre consentito rispettando le normative settoriali e comunali. Inoltre le semplificazioni sono limitate e non si applicano alle unità immobiliari al primo piano fuori terra.