Attenzione al Superbonus 110% "Come stanno davvero le cose"

Il Superbonus del 110% fa gola a molti condomini che hanno già iniziato a pensare di sfruttarlo: secondo l'Art.119 del d.L. 34/2020 - Dl Rilancio, si tratta di una detrazione Irpe/Ires del 110% sul computo totale delle spese sostenute dal cittadino (La cessione per 110% in cinque anni, tutti gli altri bonus in 10 anni) per finanziare degli interventi riconducibili al campo del risparmio energetico o in quello della riduzione rischi in zone sismiche.

Ma quando si tratta di soldi, le insidie sono molte. In esclusiva per ilgiornale.it abbiamo sentito direttamente il Presidente dell'ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali), il Dott. Francesco Burrelli, e ci siamo fatti spiegare alcune cose.

Se un condominio deve fare un cappotto termico del costo di 100mila euro, come funziona la cessione del credito?

"La cessione del credito riguarda esclusivamente il singolo condòmino, la prima cosa da verificare è se si è titolari di quel credito: se in un condominio la spesa di un frontespizio è, per esempio, di 5mila euro e la mia parte corrisponde a 500 euro di bonus, devo deciderne cosa farne e dipende dal bonus che si matura, se è del 50-70-90 o 110%. Posso decidere di cederlo o tenerlo. Se non lo voglio e lo do ad un'azienda, in 10 anni me lo può scontare all'80%. L'assemblea non può decidere per me, è diritto di ognuno se cederlo o meno".

È vero che un condominio non deve anticipare nulla perché pensa a tutto la banca?

"Non è vero, o non sempre: in tutti i casi del superbonus al 110%, l'Ufficio delle Entrate non ha ancora chiarito la detraibilità del compenso delll'amministratore: l'amministratore fa le assemblee, la delibera per gli eventi trainanti, deve fare tutte le ripartizioni straordinarie, deve identificare coloro i quali che hanno diritto a quella detrazione. Ad es., se ho due sorelle ed il genitore ha lasciato una proprietà, ognuno ha un terzo di parte. Come si fa a sapere? A quel punto, l'interessato deve dire che il 33% lo scarica il sottoscritto ed il 33% ognuna delle due sorelle. Tutto questo lo fa l'amministratore, che in più ha diritto ad un compenso per i lavori straordinari".

Nel caso in cui un condominio fa la cessione del credito ad una banca viene esonerato da ogni responsabilità?

"L'importate che quel credito sia esigibile: la banca, sicuramente, non ha più responsabilità quando è stata la verifica di congruità dopo aver ceduto il credito. Il problema è che alla banca viene subito ceduto il credito prima della verifica contabile che avverrà alla fine, può darsi che ci sia un 'Delta' (differenza tra quello che io progetto e la verifica di congruità fatta dal commercialista del Caf prima di inviare i documenti all'Enea), su quello".

Se la ditta che fa il cappotto termico ha dei problemi di qualunque tipo, la banca può rivalersi sul condominio?

"Assolutamente si, perché il lavoro lo fa la banca. Nel momento in cui si sceglie una ditta per un lavoro, questa deve avere certi requisiti tecnici di legge perché se a metà dell'opera succede qualcosa e non l'assicurazione che il lavoro viene pagato dalla ditta o non ho stipulato una garanzia fidejussoria nei confronti della stessa, chi è che ne paga le conseguenze? Il condominio. È per questo che ci si deve tutelare, sin dall'inizio, sapendo a quale ditta ci si sta affidando per i lavori, se è solvibile, se ha garanzia ed assicurazione e se tutto quello che porta (materiali, attrezzattura ed operai) sono a norma di legge. Altrimenti, le responsabilità oggettive sono del condominio e di chi tutela il lavoro, in questo caso l'amministratore o il general contractor".

Cosa succede se a fine lavori il tecnico certifica che, in realtà, non sono state raggiunte le due classi energetiche in più?

"È un problema che ha diversi risvolti: il primo punto che deve fare l'amministratore è verificare che quel professionista che sta effettuando il lavoro è che abbia l'assicurazione per quello ed altri lavori che sta svolgendo (dichiarandoli) e sia assicurato proporzionalmente alle certificazioni che deve fare; bisogna poi vedere l'errore se è formale, amministrativo o voluto, possono esserci anche responsabilità penali come nel caso di sovrafatturazione o sovrastima, bisogna capire che tipo di risvolti ci sono. Quindi, bisogna proteggersi nel caso in cui succeda una cosa del genere: se sbaglia ed invece di due classi se ne raggiunge soltanto una e non c'è il superbonus, invece del 100% è necessario aggiungere il 50,40,30 o quello che sarà".

Insomma, quali sono tutti i rischi che corre un condominio?

"Sono tantissimi, l'Anaci ha fatto un decalogo, una guida fiscale-tecnica redatta dall'Anaci nazionale. Prima di iniziare qualunque incarico bisogna verificare se ci sono abusi sulle parti comuni che possono compromettere l'acquisizione di quel bonus; sulla base di questo fare una proiezione con un termotecnico se davvero si passa alle due classi energetiche superiori; stare attenti ad i documenti che servono ed alle varie verifiche: gli 'eventi trainanti' sono nelle parti comuni ma posso portare avanti anche gli 'eventi trainati' che sono quelli di finestre e porte dei vari appartamenti e verificare che non ci siano abusi superiori al 2% come dice la legge. In più, stare molto attenti alla progettazione iniziale di riqualificazione".

In generale, come funziona il superbonus per un condominio?

"Prima cosa da fare è che l'amministratore faccia un'assemblea iniziale dove spiegare dettagliatamente cosa sono i bonus e superbonus dal 36 al 110%, cosa pagano, cosa possono scontare e chi sono i beneficiari, quali sono i documenti e come ci si orienta. Dopodiché dare l'incarico ad un tecnico capace e con i requisiti di legge per fare un progetto identificativo.

Quando si ha tutto, tornare in assemblea per far approvare la proposta migliore e vedere chi vuole comprare o cedere quel credito, banca o azienda che sia e vedere se ci sono ancora dei 'Delta'".