Imu e Tasi, una guida per capire quanto e come pagare

Il 16 dicembre è la data ultima per pagare il saldo dell'Imu e della Tasi. Stiamo parlando della tassa vecchia sugli immobili e di quella nuova sui "servizi indivisibili", come ad esempio la manutenzione delle strade o l’illuminazione comunale. Una cosa è certa: tra nomi cambiati più di una volta e regole diverse per ciascun tributo, la vita per i cittadini-contribuenti è tutt'altro che facile. Prima di tutto bisogna capire bene chi deve pagare e chi no. Partiamo dalle case: sull'abitazione principale, quella dove il contribuente e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (entrambe le circostaqnze devono coesistere): l'Imu non si paga, tranne quelle inserite nelle categorie A1, A8, A9, che sono le abitazioni di tipo signorile, le ville (con parco e giardino), i castelli e i palazzi di pregio. Previsto per tutte, invece, il pagamento della Tasi. Se una casa è stata data in comodato a un figlio o a un genitore? Il pagamento dell'Imu dipende da Comune a Comune (la Tasi invece si paga). Se invece l'abitazione è stata affittata, il proprietario dovrà pagare l'Imu (e la Tasi tra il 70 e il 90%), l'inquilino no (paga la Tasi tra il 10 e il 30%). Se invece l'immobile è tenuto a disposizione (seconde o terze case non affittate), si pagano l'Imu e la Tasi (in alcuni casi i Comuni hanno esentato dalla Tasi). Veniamo ai box: quelli pertinenziali all'abitazione principale (solo uno per casa) non devono pagare l'Imu (la Tasi sì).

C'è poi il capitolo degli immobili non residenziali: stiamo parlando di uffici, negozi, capannoni, aree fabbricabili, terreni agricoli (compresi gli orti), con l'esclusione di quelli che si trovano in aree montane o collinari. Vediamo subito come ci si deve comportare: per quelli utilizzati direttamente oppure non locati, si deve pagare l'Imu e la Tasi. Se i suddetti immobili sono stati locati, il proprietario paga l'Imu (e la Tasi tra il 70% e il 90%). L'inquilino, invece, non deve pagare l'Imu ma deve corrispondere la Tasi, tra il 10 e il 30%. Da quest'anno sono esclusi dall'obbligo Imu gli immobili-merce che sono stati costruiti ma rimasti invenduti (a condizione che non siano stati locati).

Tutti i proprietari di immobili situati sul territorio italiano sono tenuti al versamento dell'Imu. L'obbligo si estende a coloro che hanno un diritto reale sugli immobili (usufruttuario che ha diritto di abitazione, uso, enfiteusi e di superficie. Devono pagare l'Imu sia le persone fisiche che le società. Se i beni sono divisi tra diversi proprietari, ciascuno deve pagare la propria quota, mediante versamenti separati.

Per fortuna il calcolo dell'Imu non è cambiato rispetto agli ultimi anni, ed è lo stesso per la Tasi. Prima si tutto si deve prendere in considerazione la rendita catastale (attribuita all'immobiue al 1° gennaio), che deve essere rivalutata del 5%. Una volta effettuata la rivalutazione bisogna moltiplicare per il coefficiente moltiplicatore, che varia a seconda della tipologia di immobile e categoria catastale: si va da 160 per le abitazioni con categoria A, tranne A10, e relative pertinenze, fino ai box e alle autorimesse. I laboratori artigianali hanno invece un coefficiente 140, così come gli immobili a uso collettivo. Si scende a 80 per uffici, studi, banche e assicurazioni. Gli immobili con destinazione speciale (teatri, alberghi, fabbriche, scuole e laboratori, posti barca in porticcioli turistici e stabilimenti balneari, aree e fabbricati per attività sportive di lucro) è assegnato un coefficiente 65. Ai negozi 55. Per i terreni (agricoli e non) siamo a 135, mentre per quelli agricoli coltivati direttamente o da imprenditore agricolo professioanle siamo a 75.

Attenzione, il saldo rischia di essere più pesante dell'acconto versato, tenuto conto che quest'ultimo è stato versato con le aliquote dell'anno precedente. Bisogna invece fare i calcoli esatti prendendo in considerazione le nuove regole stabilite da ciascun Comune per il 2014. Molti Comuni hanno aumentato le aliquote, soprattutto quella ordinaria dello 0,76% che può essere innalzata fino all'1,06%. Si consiglia di consultare il sito Internet del proprio Comune o rivolgersi l'Ufficio tributi, perché ciascuna delibera comunale può prevedere cose differenti. E se i Comuni non hanno deliberato nulla di nuovo entro il 28 ottobre? In tal caso i calcoli si fanno con le stesse aliquote del 2013. Per il pagamento si può utilizzare il modello F24 oppure il bollettino postale. Nel primo caso c'è la possibilità di compensare nel caso in cui si abbiano crediti verso Stato, Regioni, Comuni o Inps. Se si paga con il modello F24 e l'importo è superiore a 1.000 euro non si può utilizzare il modello cartaceo ma solo quello telematico tramite banche, uffici postali o sportelli dell'Agenzia delle Entrate (questa ultima novità è scattata dal 1° ottobre). Bisogna arrotondare all'euro per difetto se l'importo è inferiore a 49 centesimi, per eccesso se superiore.

Torniamo brevemente sulla Tasi, che devono pagare i proprietari di immobili, coloro che hanno un diritto reale (abitazione, uso, enfiteusi) e in parte anche gli inquilini. Tutti devono rispettare la scadenza del 16 dicembre; sia quelli che hanno versato l'acconto, sia quelli che, invece, non l'hanno fatto (in questo caso sono tenuti a versare tutto l'importo). Il calcolo di quanto va pagato è a carico del contribuente. Vediamo un breve riepilogo: si prende la rendita catastale e la si moltiplica per 1,05 (rivalutazione del 5%). Si moltiplica ancora tenendo conto del coefficiente (come per l'Imu). Si arriva, così, alla base imponibile, sulla quale si fa il calcolo tenendo conto dell'aliquota stabilita dal Comune con apposita dleibera. Arriviamo così all'imposta lorda. Si sottrae la detrazione deliberata da ciascun Comune per le abitazioni principali (non prevista se l'immobile è affittato) e si arriva così all'imposta netta. La quota a carico dell'inquilino oscilla tra il 10 e il 30% (a decidere la percentuale è il Comune. Il restante è a carico del proprietario. L'acconto Tasi (50%) andava versato dal proprietario entro il 16/10/2014, il saldo va pagato entro il 16/12.

I cittadini-contribuenti devono ricordarsi che c'è stata molta confusione sulla normativa: è bene, dunque, controllare sempre le delibere, consultando i siti internet dei Comuni oppure telefonando o recandosi negli appositi Uffici tributi.

Nota a margine: sono pochi i Comuni che hanno inviato ai cittadini i moduli precompilati per la Tasi. La speranza è che lo facciano in futuro. Ricordatevi, comunque, che se non ci sono state variazioni si paga la stessa somma versata a giugno/ottobre. Ma, lo ripetiamo, è necessario controllare se vi sono state delibere dei Comuni. Per verificarlo potete