O compri casa o compri azioni: il mercato immobiliare ha girato nel 2018 e continua a salire

Quando i tassi di interesse sono negativi o compri casa o compri azioni.

E a giudocare sia dall’andamento del Coronavirus sia dall’andamento della politica monetaria non vedremo delle sostanziali modifiche a queste due tendenze.

Tutti noi sappiamo che in Italia i prezzi degli immobili hanno due fonti citate da tutti gli operatori e da tutti quei risparmiatori avveduti che ogni fine anno fanno lo stato patrimoniale delle loro attività, che siano pensioni piuttosto che immobili piuttosto che quote di aziende e titoli finanziari. Se non lo fate vi consiglio di farlo (in realtà nessuno sa il valore della casa in cui vive, se lo sapesse inevitabilmente farebbe scelte coraggiose quando i prezzi sono in bolla e comprerebbe quando i prezzi sono sbracati ma si sa che ci si affeziona anche ai pesci rossi e alle case e quindi non ti viene mai voglia di cambiare).

Queste fondi sono l’OMI dell’Agenzia delle Entrate e le quotazioni del portale immobiliare.it

I prezzi dell’OMI sono quelli rilevati dagli atti notarili e quindi sono i prezzi effettivamente transati sul mercato al netto del nero mentre quelli di immobiliare.it sono i prezzi richiesta dai venditori e debbono essere diminuiti di una percentuale che varia a seconda del luogo e del tipo di immobile.

Il portale immobiliare.it ha una ottima sezione relativamente alle quotazioni che vengono distinte per zona all’interno del comune, per comune, per provincia e per regione.

Non voglio fare promozione a questo portale con cui non ho niente a che fare ma ormai tutti lo riconoscono come fonte primaria di informazione sui prezzi degli immobili, una specie di borsino on line delle quotazioni in offerta.

Facile quindi fare un rapido censimento a livello nazionale sull’andamento del mercato immobiliare italiano per quello che riguarda le costruzioni residenziali di tutti i tipi. Abbiamo preso i dati provinciali perché forse più rappresentano l’andamento territoriale del mercato, che è in Italia tipicamente dipendente dal livello di intensità di sviluppo economico e quindi della dicotomia Nord-Sud. Dobbiamo tenere anche conto del fatto che il mercato degli immobili commerciali (negozi e uffici) è sprofondato, almeno qui in Emilia, con prezzi che rasentano il ridicolo. Mi è capitato di parlare con un proprietario di un negozio sciccoso in centro direzionale nel centro cittadino di un grosso comune emiliano che offre affitto + spese riscaldamento / raffreddamento ad libitum + condominio alo 50% del prezzo a cui lo affittava nel mese di febbraio 2020. E nonostante tutto l’ha vuoto e se lo chiami al cellulare alle 13.30 ti risponde alla velocità di Speedy Gonzales … non ho trattato per carità di patria ma se volevo potevo strangolarlo al 75% di sconto.

Dall’andamento dei grafici che riporto qui sotto notiamo come il rimbalzo delle quotazioni avviene nel corso del 2018 ed accelera in alcune province nel corso del 2019 e si irrobustisce ovunque nel corso del 2020 a seguito dalla pandemia.

Un esercizio interessante è quello di confrontare i prezzi del residenziale nei centri urbani e quello dell’intero comune o della provincia: si nota un rafforzamento dei prezzi della periferia rispetto ai centri urbani nel corso del 2020 in diverse province e regioni, sempre nel rispetto della dicotomia Nord e Sud e in base all’intensità dello sviluppo economico.

Ma se guardiamo al mercato immobiliare USA, che di solito è molto più reattivo all’andamento del ciclo, scopriamo delle primizie molto interessanti che potrebbero arrivare a lambire anche il mercato italiano.

La giornalista Nicole Friedman in un interessante articolo pubblicato sul Wall Street Journal qualche giorno fa si pone il problema della disponibilità di aree edificabili immediatamente pronte negli USA.

Il fulcro dell’indagine di Friedman è stato proprio incentrato sul boom immobiliare iniziato qualche anno fa negli USA e ancora in corso: i compratori, anche a causa del numero esiguo di case disponibili, hanno optato sempre di più per case nuove di pacca e, quindi, da costruire. A trainare il fenomeno nel 2020 sono intervenuti anche i nuovi interessi degli acquirenti mai visti prima a causa dell’emergenza Coronavirus.

Concentrandosi la domanda USA solo sulle case nuove, tuttavia, è facile capire che il processo di costruzione può diventare decisamente lungo. Un costruttore che acquista un lotto, insomma, prima di iniziare materialmente i lavori e trovare un compratore deve individuare il terreno, richiedere permessi e progettare il tutto.

Non un gioco da ragazzi che, presumibilmente, può durare anche diversi anni.

Ciò che preoccupa i costruttori USA, attualmente, sembra essere proprio la scarsità di abitazioni già pronte per essere vendute a fronte di tante terre in fase di costruzione. Questo, è evidente, li porterebbe infatti a non riuscire a rispondere adeguatamente alla richiesta di mercato, a questo boom immobiliare.

Come fare dunque per fronteggiare quella che nell’articolo del Wall Street Journal viene chiamata la “competition for land”? (letteralmente, una competizione per la terra).

Altro particolare che è importante notare, sebbene segua una semplice logica di mercato, è che i costruttori possono trarre anche beneficio dalla grande richiesta aumentando i prezzi.

Come ci spiega Friedman, invitandoci anche a fare lo stesso esercizio di previsione per quanto riguarda gli immobili in Italia, il prezzo di vendita di case nuove nei primi nove mesi del 2020 è cresciuto di oltre il 19% rispetto allo stesso periodo del 2019. Per quanto riguarda l’Italia, la differenza è chiaramente minore ma comunque si fa sentire: a novembre 2020 per gli immobili in vendita sono stati richiesti in media circa 1900 euro al metro quadro, con un amento dell’1,2% rispetto a novembre 2019.

Niente, nel frattempo, sembra comunque fermare la corsa dei costruttori USA, che continuano a comprare terre con la speranza che il mercato continui ad andare con la stessa forza. Speranza perché ovviamente il valore della terra è instabile e può cambiare in qualsiasi momento. Dopo la crisi del 2008, per esempio, sono stati numerosi i costruttori USA che si sono trovati incastrati con grandi terreni rimasti in sospeso magari lontani dai centri abitati. In questo caso, tuttavia, l’ottimismo è alto e sembrerebbe proprio che stiano accettato questo rischio.

Ma come ha influito la pandemia nella ricerca di una casa?

Innanzitutto, negli USA come in Italia è cresciuta la richiesta di abitazioni,che fossero vicine al luogo di lavoro o alle scuole. Anche i cambiamenti dovuti dall’aumento di persone in smart working ha portato diversi lavoratori a decidere di spostarsi in zone più economiche e alcuni costruttori hanno optato per limitare le vendite per essere certi di non vendere più case di quante ne possAno costruire.

Per quanto riguarda le vendite in Italia, possiamo notare un aumento di offe4rte di immobili già esistenti di piccole dimensioni (mono e bilocali), mentre sono in calo le offerte di cinque locali. Anche in questo caso, probabilmente, l’emergenza sanitaria ha influito, con i proprietari che preferiscono non vendere case di grandi dimensioni mentre cresce l’offerta di immobili di piccole dimensioni. Solo a Bologna, rispetto a gennaio 2020, la percentuale di bilocali presenti sul mercato è passata dal 13,3% al 19,6%.

Se è vero che il mercato immobiliare USA

anticipa quello europeo e quello italiano … ne vedremo delle belle nei prossimi anni. E se è vero che azioni e immobiliare sono spinti entrambi dai bassi tassi di interesse ne vedremo lo stesso delle belle sul mercato azionario.