Come muoversi nella giungla dei mutui

«Dopo un lungo periodo in cui i tassi sono rimasti ancorati ai minimi, oggi viviamo una fase di transizione verso un orizzonte che prospetta rialzi graduali, nel quadro di un cambiamento rallentato dalle incertezze della ripresa economica globale». Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, riassume così il trend del comparto, «che però è probabile confermi le posizioni attuali almeno fino al termine dell’estate». Verosimile considerando, complici i segnali della Bce, la relativa stabilità dell'Euribor, da oltre un mese nell’intorno dell’1,20%, accanto al repentino ritorno dell’Irs al 3,70% dopo aver toccato il 4%. Peraltro, pure l’offerta delle banche, tradizionalmente più fluida e vivace in primavera, si assesta nel periodo estivo.
E aspettando di rientrare nel giro di un paio d’anni a un livello di tassi più consueto, il potenziale mutuatario, pur consapevole che il tempo lavora contro di lui, può ragionare sulle molteplici opzioni senza affrettare troppo la scelta. Se i prodotti con cap perdono appeal perché rischiano di essere troppo costosi rispetto alla protezione che garantiscono (col tetto agli interessi ormai a cavallo del 6%), è lecito chiedersi quali siano le alternative più valide per l’immediato. «Per chi non abbia problemi di reddito - sostiene Anedda - il mutuo a tasso variabile puro resta la soluzione migliore. Nulla lascia presagire forti aumenti dei saggi, che nell’arco di un biennio potrebbero risalire di un paio di punti». Dal confronto affidato al motore di comparazione di mutuionline.it sulle offerte di 40 istituti per mutui ventennali d'importo pari a 100mila euro, a favore dell'impiegato milanese 35enne che acquisti un immobile da 160mila euro, le tre proposte migliori (Chebanca!, Bipiemme e Webank) sono tutte sotto il 2,60%. Sul fronte del tasso fisso, invece, il finanziamento più conveniente è al 4,40%, così come proposto da Cariparma.
Tra i prodotti a saggio variabile con cap, il più appetibile proprio perché a condizioni scontate, valide sino a fine giugno con erogazione entro il 30 settembre, è Tettoaltasso di Bipiemme, il cui limite agli interessi è fissato al 5,25%. «In alternativa a questi prodotti - osserva Anedda - si propongono oggi i mutui a saggio misto», come Domus Mix Multiopzione di Intesa Sanpaolo che, a partire da un tasso fisso al 3,99%, permette di cambiare le condizioni contrattuali scegliendo gratuitamente ogni 3 (o 5) anni tra fisso e variabile per il periodo successivo. Approccio simile anche per Gran Mutuo Cambio Scelta di Cariparma, prodotto a tasso variabile che permette di cambiare tipologia ogni due anni. «Meglio scegliere di variare ogni 2 o 3 anni, dato che nel breve termine lo scenario non può mutare in modo troppo drastico e la gestione dinamica del finanziamento può avere buon gioco, mentre nell'arco di un lustro può succedere di tutto. I prodotti di tipo multiopzione non consentono di massimizzare il rispamio, poiché nel tempo portano a una media correlata all'andamento dei tassi, ma offrono il vantaggio di tenere la rata sotto controllo e di adattare il mutuo ai trend di mercato evitando la consueta scommessa una volte per tutte». Con opzione biennale è anche Mutuo Geniale del Banco Popolare, che per il primo anno prevede un saggio fissato al 3,59%, mentre Varia il Fisso di Credem, a fronte di un tasso contenuto al 3,09% per i due anni iniziali, permette poi di cambiare tipologia una sola volta.

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