In Italia vengono eseguiti, in media, 106 sfratti ogni giorno lavorativo, utilizzando la forza pubblica. Ma le richieste dei proprietari sono quasi quattro volte più alte. Nel 2024 i tribunali hanno emesso 40.158 sentenze di sfratto, in aumento del 2% rispetto al 2023 (quando erano state 39.373). Le richieste di esecuzione presentate dagli ufficiali giudiziari sono state 81.054, in crescita del 9,82% rispetto all'anno precedente. Quindi, a fronte di oltre 81mila richieste di esecuzione, per la lentezza delle procedure ne vengono portate a termine meno di una su quattro.
A rendere pesante il problema degli sfratti sono i tempi, che vanno da un minimo di 10 mesi fino alla bellezza dei 3 anni. Nello scenario migliore l’ipotesi è che tutto fili via liscio: in caso di nessuna opposizione e tribunale efficiente, servono 2-4 mesi per la convalida; e fino ad altri 6 mesi per la data di esecuzione. Totale: 6-8 mesi. Ma è più realistico lo scenario mediano; tribunale normale, nessuna opposizione ma qualche ritardo. In questo caso servono 4-6 mesi per la convalida; sei mesi per l’esecuzione; altrettanti per una proroga richiesta dall'inquilino. Totale: 16-18 mesi. Se poi si trova un inquilino che si oppone e un tribunale lento, si entra nel giudizio ordinario e si superano tranquillamente i due anni; che possono diventare anche tre con le proroghe per le categorie protette.
Ecco perché il capitolo del Piano Casa che il governo ha dedicato agli sfratti è stato accolto dai locatori come una liberazione. Con il nuovo istituto della “ingiunzione di rilascio per finita locazione” previsto dal ddl collegato al Piano Casa, l'obiettivo dichiarato è comprimere l'intera fase iniziale a 15 giorni per il decreto del giudice, con rilascio fissato tra 30 e 60 giorni dalla scadenza del contratto: un'accelerazione teorica molto significativa rispetto ai tempi attualmente necessari per convalida ed esecuzione. Inoltre, su richiesta del proprietario, l'inquilino che non lascia l'immobile nei tempi stabiliti è tenuto a pagare una somma pari all'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo.
Certo, il punto debole della riforma è che i tribunali restano gli stessi di prima, e che quindi i tempi certi delle nuove norme dovranno fare i conti con l’efficienza dei magistrati, che resta invariata. Ma meglio di così era difficile agire, nell’interesse dei proprietari e degli inquilini onesti che cercano casa. Si pensi che degli sfratti emessi nel 2024 la morosità pesa per circa il 75%, la finita locazione per circa il 20%, il resto (solo il 5%) è per esigenze generiche del proprietario. Il che avvalora l’ipotesi che molte case restino oggi sfitte perché le norme vigenti scoraggiano i proprietari a mettere alloggi sul mercato in affitto.
Non a caso secondo l'elaborazione di Confedilizia sugli archivi catastali, le unità abitative non utilizzate sono cresciute del 126% rispetto al 2011. Piuttosto che rischiare un inquilino che non mi paga e non se va, lascio la casa vuota.