Gli agenti immobiliari al Comune: «La nostra ricetta per le case d’oro»

Il patrimonio immobiliare del Comune visto con gli occhi degli addetti ai lavori. Come si colloca il portafoglio nel mercato immobiliare milanese? Come un ente pubblico può valorizzare al meglio le proprie risorse? Venderle? Palazzi in centro affittati a prezzi stracciati, multinazionali in Galleria che godono di canoni di favore, il caro-affitti per i negozi e la desertificazione del centro. Ne abbiamo parlato con Lionella Maggi, presidente di Fimaa, Federazione italiana Mediatori Agenti d’affari, che riunisce 14mila associati tra Agenti Immobiliari e mediatori, Mediatori creditizi e merceologici.
«Per gli affitti dei negozi è necessaria una premessa - spiega Lionella Maggi -: il commercio non può essere penalizzato da canoni troppo alti. Il rischio è la desertificiazione del centro, una tendenza che si sta già verificando. Per quanto riguarda le quotazioni di mercato non bisogna dimenticare la “legge del marciapiede”, ovvero delle micro-aree di valore: via Foscolo non vale quanto la Galleria, perché non c’è passaggio. Così se in corso Vittorio Emanuele si possono chiedere 3500 euro/metro quadro annuo, in via Agnello non si superano gli 800 euro/mq. Ancora, in Buenos Aires il marciapiede di sinistra vale di più quello di destra, e il doppio di via Spallanzani».
Venendo alla situazione attuale, è indubbio che il Comune dovrebbe fare una «ricognizione puntuale del patrimonio, per metterlo a reddito»: «Mi vengono in mente gli edifici di corso XXII marzo vuoti da anni. Qui le quotazioni variano tra i 500 e i 1000 euro/ mq annui o alcuni caselli daziari. È uno scandalo, e la colpa è l’immobilismo del Comune. La decisione sarà certamente difficile - continua Maggi - ma non fare nulla per non sbagliare è una scelta perdente. E da vent’anni a oggi quello che emerge è un forte immobilismo di Palazzo Marino».
Valorizzare gli immobili non vuol dire automaticamente praticare le quotazioni più alte del mercato: «Non bisogna trascurare il ruolo del pubblico - osserva il presidente di Fimaa - l’ente pubblico, a mio parere, dovrebbe applicare comunque affitti calmierati o comunque a un prezzo medio». Due le considerazioni da fare: prezzi troppo alti rischiano di portare alla “vacancy”, ovvero a lasciare le case sfitte per mesi, dall’altro incide il discorso dello stato di conservazione degli immobili. Sarebbe più conveniente per il Comune ristrutturarli in proprio o farlo fare agli inquilini? Palazzo Marino dovrebbe censire gli appartamenti anche in base allo stato di conservazione e chiedere affitti proporzionati: a chi paga la ristrutturazione verrà scalato il prezzo dell’affitto, finché non sarà rientrato, ma non per tutto il periodo.

Il Comune si dovrebbe comportare come le grandi società immobiliari che comprano palazzi da mettere a reddito. É necessario però stilare delle linee guida, fare un accordo quadro interno per regolamentare una volta per tutte gli affitti di appartamenti e negozi, guadagnandoci come fanno i privati».