Dalla fine del 2024 la Bce ha tagliato i tassi di 100 punti, dal 3 al 2%; lo spread tra Btp e Bund è sceso da 150 a meno di 60 punti; l’inflazione (arrivata fino alla soglia del 9% nel 2022) si è addomesticata sotto al 2 per cento. Eppure, per chi sta programmando di comprare una casa e di accendere un mutuo, le prospettive non sono invitanti: il tasso fisso sta tornando al 4% e quello variabile resta poco più sotto. I tempi dei tassi all’1% o anche meno sono finiti: un ritorno in tempi ragionevoli è da escludere. Vediamo perché.
Prima di tutto i prezzi: l’immobiliare si mantiene su quotazioni massime, cresciute molto dopo la pandemia, specie nelle grandi città. Poi gli stipendi che, grazie a tagli fiscali e trasferimenti, hanno sì recuperato il potere d’acquisto perduto negli anni dell’inflazione, ma sono comunque cresciuti meno dei prezzi delle case. E infine, terzo elemento a cui guardare, le tensioni geopolitiche mondiali, che in estrema sintesi hanno generato una corsa al riarmo sostenibile solo con maggiore spesa pubblica, maggiore debito governativo e quindi rendimenti e dunque tassi d’interesse più alti. La Germania, in proposito, è un caso emblematico: se fino a un paio di anni fa il Bund rappresentava il titolo governativo a basso rendimento per eccellenza, ora sta rialzando la testa proprio in seguito alle spese che Berlino intende affrontare sul fronte interno e della difesa.
Ecco allora che un italiano che vuole comprare casa, oltre a doverla pagare cara, dovrà fare i conti con un reddito debole e un costo del mutuo che riflette soprattutto le aspettative del mercato sul lungo termine. In queste condizioni i cali dei tassi decisi dalla Bce non hanno più peso, perché impattano sul breve periodo e non sulle durate dei 10 o 20 anni tipiche dei mutui ipotecari. Non è un caso che l’andamento dei mutui nell’ultima parte del 2025 ha anticipato alcune di queste tendenze: se nel primo semestre la domanda è cresciuta del 20%, nei primi 9 mesi si è ridotta a +16% e ha chiuso l’anno a +12%. In parallelo, l’andamento dell’Eurirs a 20 anni – il tasso con il quale le banche si coprono dal rischio del tasso d’interesse e lo applicano poi ai mutui (quelli a tasso fisso) – conferma l’inversione di tendenza: nel 2023 l'Eurirs (a 20 anni) era arrivato oltre il 4%; nel corso del 2024 ha iniziato a scendere, fino al livello 2,5% del luglio scorso. Poi però è tornato a salire, chiudendo il 2025 intorno al 3% e anche oltre, con proiezioni che lo vedono crescere di nuovo al 4%.
La conferma arriva dal trend seguito dalle banche italiane, che già dalla fine del 2024 hanno rallentato il taglio dei tassi alla clientela nonostante la Bce continuasse le proprie manovre espansive. Non resta che sperare in un calo delle tensioni geopolitiche e nella fine di qualche altra guerra, i cui costi (indiretti) paghiamo anche noi.