Ci sono condomini, soprattutto quelli più datati o di piccole dimensioni, che non hanno mai predisposto le tabelle millesimali, o nei quali quelle esistenti non riflettono più la realtà dell’edificio. In questi casi, ci si chiede se l’assemblea possa comunque riunirsi e prendere decisioni valide. La risposta è sì: le delibere assembleari rimangono efficaci anche senza tabelle, purché si rispettino i principi di proporzionalità tra le unità immobiliari. Ma esaminiamo la questione più nel dettaglio.
A cosa servono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali, disciplinate dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, servono a “tradurre in numeri” il valore di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. In pratica, aiutano a:
calcolare i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea;
ripartire le spese comuni in modo proporzionale al valore della proprietà.
Sono strumenti molto utili per semplificare la gestione, ma in alcuni casi non sono indispensabili per rendere valide le delibere dell’assemblea.
Le tabelle millesimali non sono obbligatorie, lo diventano in presenza di un regolamento condominiale che le preveda, o quando il condominio ha più di dieci unità immobiliari. Nei condomini piccoli ad esempio non sono richieste, anche se consigliabili per una gestione ordinata. La loro assenza non impedisce comunque ai condòmini di votare in assemblea; una volta approvate, le tabelle traducono le quote di contribuzione, ma non modificano i diritti e gli obblighi dei condòmini.
Come ripartire le spese senza tabelle
Anche senza tabelle millesimali, esiste un criterio di proporzionalità da rispettare. L’articolo 1118 del Codice civile stabilisce che ciascun condòmino debba contribuire alle spese comuni in base al valore della propria unità. Questo significa che non si possono suddividere le spese in parti uguali se le proprietà hanno valori diversi. In pratica, l’assemblea può adottare delibere provvisorie basate su:
valori riportati nei titoli di proprietà;
superfici o volumi delle unità immobiliari;
accordi provvisori tra i condòmini, aggiornabili successivamente.
Se un condòmino ritiene che la ripartizione non sia proporzionale, può impugnare la delibera, indicando chiaramente in cosa consiste la violazione e quale danno concreto ne deriva.
Il ruolo della maggioranza e dell’accordo tra condòmini
In un condominio senza tabelle, la maggioranza assembleare diventa fondamentale. L’assemblea può approvare una ripartizione provvisoria dei contributi, purché rispetti le norme di legge e gli accordi contrattuali esistenti.
Nei condomini più complessi, come i supercondomini, può essere utile adottare un sistema di rappresentanza paritaria tra le diverse unità, così da bilanciare le decisioni e garantire equità tra tutti i condòmini.
Se i condòmini non riescono a trovare un accordo, ciascuno può rivolgersi al Tribunale, che nominerà un consulente tecnico per redigere le tabelle. Una volta approvate dal giudice, queste diventano vincolanti per tutti.
Delibere valide senza tabelle
Le delibere possono rimanere valide anche senza tabelle, a condizione che:
sia rispettata la proporzionalità tra le unità immobiliari;
siano adottati criteri alternativi chiari (superfici, volumi o valori dei titoli di proprietà);
la maggioranza approvi eventuali riparti provvisori.
Come abbiamo visto, dunque, la vita condominiale non si ferma senza tabelle: assemblea e delibere restano valide.
Bisogna tuttavia considerare che predisporre o aggiornare le tabelle millesimali contribuisce a garantire trasparenza ed equità, a ridurre il rischio di contestazioni, semplificare la gestione di lavori straordinari e l’accesso a bonus fiscali.