Il tema delle occupazioni abusive all’interno dei condomini torna ciclicamente al centro delle controversie tra proprietari, amministratori e assemblee. Una situazione delicata, che spesso genera tensioni e dubbi, soprattutto quando gli occupanti senza titolo arrecano danni alle parti comuni dello stabile. In questi casi, la domanda che ci si pone è: il proprietario dei locali occupati abusivamente è responsabile dei danni causati dagli occupanti?
La risposta, secondo l’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza, è no, non in modo automatico. Ma, come spesso accade in ambito condominiale, è necessario fare alcune precisazioni.
Il principio generale: risponde chi causa il danno
Nel nostro ordinamento la responsabilità civile si fonda su un principio chiaro, sancito dall’articolo 2043 del Codice civile: chiunque cagiona ad altri un danno ingiusto è obbligato a risarcirlo. In caso di occupazione abusiva, i soggetti che materialmente danneggiano scale, cortili, impianti comuni o altre parti dell’edificio sono gli occupanti senza titolo, non il proprietario dell’unità immobiliare.
La giurisprudenza è costante nel ritenere che il mero titolo di proprietà non basta a fondare una responsabilità risarcitoria, in assenza di una condotta colposa o dolosa. Il semplice fatto di essere proprietario di un locale abusivamente occupato non è quindi sufficiente a fondare una responsabilità verso il condominio.
Manca, infatti, il presupposto essenziale del nesso causale tra la condotta del proprietario e il danno subito dalle parti comuni. In altre parole, il proprietario non può essere chiamato a rispondere per un comportamento illecito commesso da terzi, se non ha contribuito in alcun modo alla produzione dell’evento dannoso.
Custodia dell’immobile e ruolo del proprietario
Talvolta, nelle controversie condominiali, viene richiamata la responsabilità da custodia prevista dall’articolo 2051 del Codice civile, secondo cui ciascuno è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, salvo il caso fortuito.
Tuttavia, la giurisprudenza ha più volte chiarito che la custodia presuppone un effettivo potere di controllo e di governo del bene. Quando un immobile è occupato abusivamente, il proprietario perde di fatto la disponibilità materiale del locale e la possibilità di esercitare un controllo diretto su ciò che avviene al suo interno.
In questo contesto, i giudici tendono a escludere l’applicazione automatica dell’articolo 2051 sopra citato, proprio perché i danni alle parti comuni non derivano dalla cosa in sé, ma da comportamenti illeciti posti in essere da soggetti estranei, che agiscono senza titolo e spesso contro la volontà del proprietario.
Quando il proprietario può essere chiamato a rispondere
L’esclusione di responsabilità non è però assoluta. Secondo l’orientamento dei tribunali, il proprietario può essere chiamato a rispondere solo in presenza di una condotta colposa, omissiva o collaborativa che abbia contribuito alla produzione del danno.
La responsabilità può configurarsi, ad esempio, quando:
il proprietario ha agevolato l’occupazione abusiva o l’ha consapevolmente tollerata;
ha mantenuto un comportamento di totale inerzia pur essendo a conoscenza dei danni in corso e pur avendo la concreta possibilità di attivarsi;
non ha intrapreso alcuna iniziativa, neppure minima, per tutelare il condominio (denunce, azioni di rilascio, segnalazioni alle autorità).
In tali ipotesi, la responsabilità non discende dalla qualità di proprietario, ma dal concorso colposo nel fatto illecito, valutato caso per caso dal giudice sulla base delle prove.
Quali tutele per il condominio
Dal punto di vista pratico, il condominio non resta privo di strumenti di tutela. L’amministratore può:
agire direttamente contro gli occupanti abusivi per il risarcimento dei danni;
richiedere il ripristino delle parti comuni danneggiate;
segnalare la situazione alle autorità competenti;
convocare l’assemblea per deliberare eventuali azioni giudiziarie.
Meglio, comunque,
evitare "facili scorciatoie": attribuire in modo automatico i danni al proprietario può voler dire avviare cause che, alla prova dei fatti, rischiano di non reggere in giudizio.