Condominio parziale: cos’è e come funziona

Nel lessico del vivere in condominio, poche espressioni generano equivoci quanto “condominio parziale”. Eppure si tratta di un istituto tutt’altro che marginale, che torna puntualmente alla ribalta ogni volta che l’assemblea deve decidere chi paga cosa.

Il punto di partenza è semplice: non tutte le parti di un edificio servono indistintamente tutti i condòmini. Scale, ascensori, cortili, impianti, lastrici solari possono essere destinati solo a una porzione del fabbricato. In questi casi, la legge prevede una regola altrettanto chiara: le spese vanno ripartite solo tra chi trae utilità da quel bene.

Base normativa e orientamento della Cassazione

Il riferimento è l’articolo 1123 del Codice civile, secondo cui, se un bene o un servizio è destinato a servire soltanto una parte dell’edificio, le relative spese sono a carico esclusivo dei condòmini interessati.

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito che il cosiddetto condominio parziale non nasce da una scelta assembleare, ma opera automaticamente in presenza di un’utilità oggettivamente limitata. Non occorre una delibera costitutiva, né un regolamento ad hoc: la ripartizione corretta delle spese discende direttamente dalla legge.

Quando scatta (davvero) il condominio parziale

I casi pratici sono numerosi e molto concreti, e cioè:

ascensore che serve una sola scala;

cortile o giardino accessibile solo da alcuni appartamenti;

impianto di riscaldamento che alimenta un corpo di fabbrica separato;

lastrico solare che copre solo una parte dell’edificio.

In tutte queste ipotesi, la giurisprudenza è costante: pagano solo i condòmini che possono beneficiare del bene, a prescindere da come sia strutturato formalmente il condominio.

Uso effettivo o utilità potenziale?

Si tratta di una questione fondamentale da chiarire, poiché spesso confondere i due aspetti può essere fonte di errori nei riparti. La Cassazione distingue nettamente tra:

uso effettivo, che deriva da una scelta personale;

utilità potenziale, che dipende dalla struttura dell’edificio.

Se un condòmino può utilizzare un bene comune ma decide di non farlo, resta comunque obbligato a contribuire. Se invece non può utilizzarlo in alcun modo, perché il bene serve un’altra porzione del fabbricato, non è tenuto al pagamento.

Il "caso" dei box auto: condominio parziale sì, ente autonomo no

Un esempio, questo, che chiarisce bene i confini della materia. La giurisprudenza ha escluso che i proprietari dei box auto possano costituire un ente di gestione autonomo e separato rispetto al condominio generale. Anche se i box servono solo alcuni condòmini, non sussistono comunque i presupposti per un “condominio nel condominio” con una propria autonomia gestionale.

In altre parole: le spese relative ai box gravano solo sui proprietari interessati (condominio parziale); ma la gestione resta incardinata nel condominio principale, senza la possibilità di creare un organismo concorrente o indipendente. Un principio che evita sovrapposizioni, conflitti di competenze e, soprattutto, gestioni parallele difficili da controllare.

Assemblea e delibere: cosa può e cosa non può fare

L’assemblea non ha il potere di “istituire” il condominio parziale, ma deve limitarsi a prenderne atto e a ripartire correttamente le spese.

Una delibera che addebiti costi anche a condòmini privi di qualsiasi utilità è contraria alla legge e, come tale, impugnabile. Un aspetto tutt’altro che secondario, perché errori di questo tipo espongono il condominio a contenziosi che spesso si sarebbero potuti evitare con una corretta applicazione dei principi.

Una regola di buon senso (prima ancora che di diritto)

Il condominio parziale, in fondo, traduce in norma un criterio di equità elementare: nessuno deve pagare per un bene che non può utilizzare.

Conoscerne i confini

aiuta i condòmini a tutelarsi, gli amministratori a lavorare meglio e le assemblee a ridurre conflitti che nascono quasi sempre da una lettura superficiale delle regole.