I divieti condominiali sui B&B non possono impedire la condivisione della propria casa

Molti regolamenti condominiali possono includere clausole che vietano attività commerciali all'interno delle unità abitative, inclusi i bed and breakfast. Queste clausole sono spesso motivate da preoccupazioni relative alla sicurezza, al disturbo della quiete pubblica e alla maggiore usura delle aree comuni. Tuttavia, anche se il regolamento vieta specificamente l'uso delle unità abitative come B&B, non può impedire la condivisione dell'abitazione con altre persone, situazione che può prestarsi a varie interpretazioni. Sembra scontato? Cerchiamo di capirne di più.

Riferimenti normativi

In Italia, a disciplinare i condomini sono principalmente il Codice Civile (articoli 1117-1139) e la Legge n. 220 del 2012, nota anche come "Riforma del Condominio". Secondo la legge, i regolamenti condominiali possono imporre restrizioni, ma tali restrizioni devono essere approvate dall'assemblea condominiale con la maggioranza richiesta.

Condivisione dell'abitazione

Anche se il regolamento vieta specificamente l'uso delle unità abitative come B&B, la condivisione dell'abitazione con altre persone può rientrare in una “zona d’ombra”. Ci sono due scenari principali da considerare:

l’affitto di stanze: affittare singole stanze della propria abitazione a lungo termine può essere considerato come una forma di coabitazione e potrebbe essere accettabile, a meno che il regolamento non vieti esplicitamente questa pratica;

l’ospitalità temporanea: ospitare amici o familiari per brevi periodi è generalmente considerato normale e difficilmente regolamentabile.

Un caso “attuale”

Un esempio significativo sulla questione è rappresentato da una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 1030 del 25 gennaio 2024). In questo caso, un regolamento condominiale di natura contrattuale vietava di destinare gli alloggi ad attività contrarie all'igiene, alla decenza e al decoro dell'edificio. Inoltre, gli appartamenti potevano essere utilizzati solo come abitazioni o uffici, escludendo cliniche, pensioni e altre attività. Qualsiasi destinazione diversa richiedeva l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.

Il condominio ha quindi citato in giudizio un condòmino, accusandolo di gestire un B&B senza l'autorizzazione necessaria. Da parte sua, il condòmino ha sostenuto di non gestire un B&B o un'attività di affittacamere, ma di condividere con altre persone la propria abitazione, di circa 120 mq, per coprire le onerose spese condominiali e le utenze. Ha inoltre affermato che queste persone risiedevano stabilmente nell'appartamento. Accogliendo, seppure in parte, le ragioni di quest’ultimo, il Tribunale ha rilevato che non vi erano prove di un'attività di B&B, come la fornitura di colazione e altri servizi tipici. Pertanto, il giudice ha riconosciuto che il condòmino stava effettivamente condividendo l'abitazione per motivi economici.

Responsabilità del proprietario

Nell’accogliere parzialmente le istanze del condòmino, il giudice ha tuttavia stabilito che il proprietario è responsabile per le infrazioni al regolamento commesse dai suoi ospiti. Dunque, anche se non gestiva un B&B, il condòmino era comunque chiamato a rispondere delle eventuali violazioni del regolamento da parte dei suoi ospiti. Il proprietario, come destinatario principale delle norme regolamentari, risponde delle violazioni commesse sia personalmente che dai suoi ospiti o conduttori, a meno che non dimostri di aver adottato tutte le misure necessarie per far cessare tali comportamenti.

Consigli pratici

Sulla base di quanto emerso, se si risiede in un condominio, prima di prendere decisioni sull’utilizzo della propria abitazione, è bene adottare alcuni accorgimenti:

se si decide di condividere casa, verificare attentamente il regolamento condominiale per comprendere le eventuali restrizioni; in caso si intendesse utilizzare l’abitazione come B&B e il regolamento lo vietasse, proporre una modifica in sede di assemblea condominiale; in caso di dubbi, consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale.

Conclusione

Qualora il regolamento di un condominio stabilisca il divieto dell'attività di bed and breakfast, se non vi è di prova della fornitura di servizi aggiuntivi tipici di un'attività recettiva, l'ospitalità offerta dal condòmino non rientra nel divieto di destinazione delle unità abitative. Per questo, una formulazione chiara e precisa delle clausole nei regolamenti condominiali è fondamentale.

Inoltre, in assenza di servizi accessori tipici di un'attività ricettiva, la semplice condivisione di un'abitazione non costituisce una violazione del regolamento condominiale, a condizione che il proprietario vigili sul comportamento dei suoi ospiti per evitare infrazioni.