Chi vive in affitto paga le spese, ma non sempre può dire la sua. Eppure, in alcuni casi, la legge riconosce all’inquilino il diritto di partecipare alle assemblee e perfino di contestare le decisioni dell’amministratore.
Sapere quando è possibile farlo può evitare alcuni malintesi condominiali. Esaminiamo più nel dettaglio la questione.
Non è un condòmino
Dal punto di vista giuridico, l’amministratore è il rappresentante dei condòmini proprietari, non degli inquilini. L’inquilino, infatti, non fa parte del condominio: il suo unico rapporto contrattuale è con il locatore. Questo significa che, di norma, non può impugnare le delibere assembleari, chiedere la revoca dell’amministratore o pretendere di partecipare alle riunioni condominiali.
Le eccezioni previste dalla legge
Ci sono però alcune eccezioni importanti, stabilite dalla legge n. 392 del 1978 (la cosiddetta “legge sull’equo canone”). In particolare, l’articolo 10 consente all’inquilino di partecipare e votare in assemblea quando si discutono modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
In queste occasioni, l’inquilino può anche contestare le decisioni prese, se ritiene che lo penalizzino o comportino costi eccessivi. È l’unico caso in cui può votare in luogo del proprietario.
Le spese condominiali
Un’altra norma, l’articolo 9 della stessa legge, stabilisce che l’inquilino è tenuto a pagare, salvo diverso accordo, le spese di ordinaria amministrazione, come pulizia delle scale, energia elettrica delle parti comuni, manutenzione dell’ascensore e riscaldamento. Le spese straordinarie e l’onorario dell’amministratore restano invece a carico del proprietario.
Se l’amministratore dovesse chiedere all’inquilino somme che non gli competono, la contestazione va rivolta tramite il locatore, che è il soggetto tenuto a rapportarsi con la gestione condominiale.
Diritto di accesso ai documenti
Un aspetto interessante, come riportano diverse fonti, riguarda il diritto di visionare i giustificativi di spesa. Ai sensi dell’articolo 1130-bis del Codice civile, infatti, chi ha un diritto di godimento sull’immobile, quindi anche l’inquilino, può chiedere di accedere ai documenti contabili relativi ai costi che gli vengono addebitati.
In questo caso, l’amministratore è tenuto a collaborare, perché la richiesta non proviene da un estraneo, ma da chi effettivamente sostiene le spese.
Quando può agire l’inquilino
Ricapitolando: l’inquilino può contestare l’amministratore solo in casi specifici. Può farlo:
direttamente, quando si tratta di spese o servizi di riscaldamento e condizionamento;
in via indiretta, attraverso il proprietario, per tutte le altre questioni condominiali;
esercitando il diritto di accesso ai documenti di spesa, se ha necessità di verificare la correttezza degli addebiti.
Se invece la cattiva gestione condominiale incide sul godimento dell’immobile (ad esempio, ascensori fuori uso, infiltrazioni o riscaldamento non funzionante), l’inquilino
potrà rivolgersi al proprietario per chiedere la risoluzione dei problemi o, nei casi più gravi, pretendere una riduzione del canone o persino il recesso per gravi motivi.