"Come sarà il nuovo catasto" Chi rischia ora la botta-casa

Una modifica radicale dei criteri di determinazione del valore catastale imponibili della casa che dovrebbe portare i valori fiscali più vicini a quelli reali, almeno ipoteticamente.

In realtà la riforma del catasto, nella sua applicazione pratica ed operativa, potrebbe presentare più di qualche criticità e il rischio che queste portino ad un amento delle tassazioni dirette e indirette sulla casa è una possibilità tutt'altro che remota.

Ma di cosa si tratta. Entriamo nel dettaglio

Cosa è Sit

Dal primo febbraio è stata avviata l'attivazione progressiva, su tutto il territorio nazionale, di Sit, il Sistema integrato del Territorio dell'Agenzia delle entrate.

Si tratta di uno strumento che dovrebbe svolgere - secondo quanto previsto dal provvedimento n. 20143 del 26 gennaio scorso dell'Agenzia - funzioni i relativi al catasto, ai servizi geotoporartografici e all'anagrafe immobiliare integrata. Inoltre, Sit disciplinerà "le modalità di visura e consultazione di atti e elaborati catastali, sia presso gli uffici dell’Agenzia, sia per via telematica, nonché le modalità di accesso telematico alla base dei dati catastali da parte dei sistemi informatici delle pubbliche amministrazioni".

Attraverso il Sistema, l'Agenzia avrà, in un'unica piattaforma, i dati (atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari) di oltre 70 milioni di abitazioni; in questo modo le Entrate saranno in grado di assegnare un valore indicativo di mercato di ogni immobile (potendo accedere ai dati necessari disaggregati) che dovrebbero rendere coerenti i valori immobiliari e i valori fiscali di ogni casa.

È su questo aspetto che poggia la riforma che, pertanto, dovrebbe incidere sui valori catastali e ciò potrebbe comportare una "botta imprevista" per gli italiani che si troverebbero a pagare molto di più di quanto sino ad ora fatto.

Come vengono calcolati i valori ad oggi

L'attuale sistema di calcolo dei valori fiscali di una casa si basano sulle cosiddette rendite catastali, cioè il calcolo ipotetico di quanto si potrebbe ritrarre dall'eventuale canone di locazione dell'immobile.

Buone parte di queste rendite sono stata definite alla fine degli anni ottanta, prima dell'introduzione dell'Ici prima e dell'Imu poi. La superfice degli immobili che contribuisce al calcolo complessivo si basa sul numero di vani catastali e non sui metri quadrati (come avviene per gli immobili non residenziali). Di conseguenze la rendita catastale di un immobile di 50 mq con 4 vani era superiore di un immobile di 60mq di 3 vani.

Questo sistema logicamente comporta una "ingiustizia" di calcolo che andava ad incidere sui proprietari. Da qui l'idea di una riforma che se da un lato vorrebbe rendere più equo il catasto, dall'altro rischia di provocare solo un ulteriore aggravio sulle tasche degli italiani

Cosa prevede la riforma

Il punto di partenza, sotto il profilo politico, è stato quello dell'invarianza del gettito fiscale dello Stato, ma sembra davvero impossibile che ciò accade salvo che non si introduca una clausola di salvaguardia per cui chi sarebbe chiamato a pagare di più rispetto a quanto precedentemente fatto, non possa continuare a pagare le imposte secondo il vecchio sistema.

Si tratta di un'ipotesi quantomeno "particolare" in quanto renderebbe inutile la riforma stessa. In realtà l'unica cosa che può succedere è che, nella migliore delle ipotesi chi ha pagato "troppo" a causa del vecchio sistema continuerà a pagare lo stesso importo, mentre chi vedrà ricalcolati i valori e le rendite catastali dovrà pagare molto di più.

Per Nicolò Rebecchini, presidente dell’Acer di Roma (Associazione costruttori edili di Roma e Provincia): “Parlare di una riforma del catasto è fuori contesto, soprattutto se non introdotta nell’ambito più complessivo di una riforma del sistema fiscale come previsto, tra l’altro, dalla legge delega 23 del 2014. Se al momento già di per sé delicato a causa degli effetti della pandemia, aggiungiamo una revisione delle rendite catastali il risultato è scontato: ulteriore fibrillazione del mercato ed allontanamento di chi vorrebbe avvicinarsi al bene casa per soddisfare le proprie esigenze familiari”.

Nei fatti l'impianto della riforma prevede che:

• il valore patrimoniale medio verrà stabilito in relazione al valore di mercato espresso in metri quadri;
• la rendita catastale (usata, ad esempio, per le imposte sui redditi) sarà calcolata con metodologie analoghe a quelle per il valore
• patrimoniale, ma incentrate sul valore locativo espresso in mq.

Ciò che ne deriverà, dunque, è la revisione dei valori ai fini delle imposte dirette e indirette in quanto le nuove rendite saranno quasi sempre più alte delle attuali, trasformandosi in un aumento delle tasse a carico dei proprietari. Per di più, in proporzione, l'aumento sarà tanto più elevato quanto più basso è il livello delle attuali rendite.

Inoltre, contestualmente alla revisione dei valori occorrerebbe verificare gli effetti sulle aliquote impositive, eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie che, se non gestite, potrebbero comportare un forte aggravio del carico fiscale, soprattutto Imu.

Gli effetti

Secondo alcune proiezioni pubblicate dal Corriere della Sera la città in cui si registrerebbe l'aumento maggiore dell’imponibile è Messina, città in cui la differenza di valore tra prezzo di mercato e imponibile prima casa supera il 300% mentre per l’Imu arriva al 176%. A Padova, invece, si registrerebbe la differenza minore mentre a Roma, la differenza tra valore Imu minore e prezzo di mercato ha una forbice di città il 60%.

Considerando che i valori degli immobili saranno maggiori rispetto a quelle attuali, laddove le imposte dirette e indirette sulla casa non venissero ridotte in modo proporzionale così da bilanciare il relativo aumento di valore degli immobili, per gli italiani potrebbe diventare un vero e proprio salasso.

Per l’Acer vi è “l’assoluta necessità di inquadrare una riforma del catasto non solo all’interno di una più ampia rivisitazione dell’imposizione fiscale nel nostro Paese, ma anche nell’ambito di una profonda riflessione sulle politiche per la casa. Procedere per compartimenti stagni potrebbe produrre effetti molto pericolosi”.

Intanto, già si sento i primi effetti della riforma. Come riportato in un precedente articolo de IlGiornale.It, "Con le precedenti note della direzione centrale dei Servizi catastali n. 38500 e n. 223119 del 4 giugno 2020 e la nota Ufficio provinciale di Milano - Territorio n.

30383 del 20 ottobre 2020, era già stato imposto ai condomìni l'esatta individuazione e rappresentazione grafica in Catasto dei beni comuni censibili - portineria, abitazione del custode, box e garage comuni - e delle loro pertinenze condominiali. Disposizioni che da subito hanno portato con loro un incremento dei diritti catastali da versare all'Erario - 50 euro richiesti per ogni nuovo censimento o reiscrizione al catasto - per privati e condomìni".