"Come sarà il nuovo catasto" Chi rischia ora la botta-casa

La riforma prevederà il ricalcolo dei valori catastali con il conseguente aumento delle tasse sulla casa

Una modifica radicale dei criteri di determinazione del valore catastale imponibili della casa che dovrebbe portare i valori fiscali più vicini a quelli reali, almeno ipoteticamente.

In realtà la riforma del catasto, nella sua applicazione pratica ed operativa, potrebbe presentare più di qualche criticità e il rischio che queste portino ad un amento delle tassazioni dirette e indirette sulla casa è una possibilità tutt'altro che remota.

Ma di cosa si tratta. Entriamo nel dettaglio

Cosa è Sit

Dal primo febbraio è stata avviata l'attivazione progressiva, su tutto il territorio nazionale, di Sit, il Sistema integrato del Territorio dell'Agenzia delle entrate.

Si tratta di uno strumento che dovrebbe svolgere - secondo quanto previsto dal provvedimento n. 20143 del 26 gennaio scorso dell'Agenzia - funzioni i relativi al catasto, ai servizi geotoporartografici e all'anagrafe immobiliare integrata. Inoltre, Sit disciplinerà "le modalità di visura e consultazione di atti e elaborati catastali, sia presso gli uffici dell’Agenzia, sia per via telematica, nonché le modalità di accesso telematico alla base dei dati catastali da parte dei sistemi informatici delle pubbliche amministrazioni".

Attraverso il Sistema, l'Agenzia avrà, in un'unica piattaforma, i dati (atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari) di oltre 70 milioni di abitazioni; in questo modo le Entrate saranno in grado di assegnare un valore indicativo di mercato di ogni immobile (potendo accedere ai dati necessari disaggregati) che dovrebbero rendere coerenti i valori immobiliari e i valori fiscali di ogni casa.

È su questo aspetto che poggia la riforma che, pertanto, dovrebbe incidere sui valori catastali e ciò potrebbe comportare una "botta imprevista" per gli italiani che si troverebbero a pagare molto di più di quanto sino ad ora fatto.

Come vengono calcolati i valori ad oggi

L'attuale sistema di calcolo dei valori fiscali di una casa si basano sulle cosiddette rendite catastali, cioè il calcolo ipotetico di quanto si potrebbe ritrarre dall'eventuale canone di locazione dell'immobile.

Buone parte di queste rendite sono stata definite alla fine degli anni ottanta, prima dell'introduzione dell'Ici prima e dell'Imu poi. La superfice degli immobili che contribuisce al calcolo complessivo si basa sul numero di vani catastali e non sui metri quadrati (come avviene per gli immobili non residenziali). Di conseguenze la rendita catastale di un immobile di 50 mq con 4 vani era superiore di un immobile di 60mq di 3 vani.

Questo sistema logicamente comporta una "ingiustizia" di calcolo che andava ad incidere sui proprietari. Da qui l'idea di una riforma che se da un lato vorrebbe rendere più equo il catasto, dall'altro rischia di provocare solo un ulteriore aggravio sulle tasche degli italiani

Cosa prevede la riforma

Il punto di partenza, sotto il profilo politico, è stato quello dell'invarianza del gettito fiscale dello Stato, ma sembra davvero impossibile che ciò accade salvo che non si introduca una clausola di salvaguardia per cui chi sarebbe chiamato a pagare di più rispetto a quanto precedentemente fatto, non possa continuare a pagare le imposte secondo il vecchio sistema.

Si tratta di un'ipotesi quantomeno "particolare" in quanto renderebbe inutile la riforma stessa. In realtà l'unica cosa che può succedere è che, nella migliore delle ipotesi chi ha pagato "troppo" a causa del vecchio sistema continuerà a pagare lo stesso importo, mentre chi vedrà ricalcolati i valori e le rendite catastali dovrà pagare molto di più.

Per Nicolò Rebecchini, presidente dell’Acer di Roma (Associazione costruttori edili di Roma e Provincia): “Parlare di una riforma del catasto è fuori contesto, soprattutto se non introdotta nell’ambito più complessivo di una riforma del sistema fiscale come previsto, tra l’altro, dalla legge delega 23 del 2014. Se al momento già di per sé delicato a causa degli effetti della pandemia, aggiungiamo una revisione delle rendite catastali il risultato è scontato: ulteriore fibrillazione del mercato ed allontanamento di chi vorrebbe avvicinarsi al bene casa per soddisfare le proprie esigenze familiari”.

Nei fatti l'impianto della riforma prevede che:

  • il valore patrimoniale medio verrà stabilito in relazione al valore di mercato espresso in metri quadri;
  • la rendita catastale (usata, ad esempio, per le imposte sui redditi) sarà calcolata con metodologie analoghe a quelle per il valore
  • patrimoniale, ma incentrate sul valore locativo espresso in mq.

Ciò che ne deriverà, dunque, è la revisione dei valori ai fini delle imposte dirette e indirette in quanto le nuove rendite saranno quasi sempre più alte delle attuali, trasformandosi in un aumento delle tasse a carico dei proprietari. Per di più, in proporzione, l'aumento sarà tanto più elevato quanto più basso è il livello delle attuali rendite.

Inoltre, contestualmente alla revisione dei valori occorrerebbe verificare gli effetti sulle aliquote impositive, eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie che, se non gestite, potrebbero comportare un forte aggravio del carico fiscale, soprattutto Imu.

Gli effetti

Secondo alcune proiezioni pubblicate dal Corriere della Sera la città in cui si registrerebbe l'aumento maggiore dell’imponibile è Messina, città in cui la differenza di valore tra prezzo di mercato e imponibile prima casa supera il 300% mentre per l’Imu arriva al 176%. A Padova, invece, si registrerebbe la differenza minore mentre a Roma, la differenza tra valore Imu minore e prezzo di mercato ha una forbice di città il 60%.

Considerando che i valori degli immobili saranno maggiori rispetto a quelle attuali, laddove le imposte dirette e indirette sulla casa non venissero ridotte in modo proporzionale così da bilanciare il relativo aumento di valore degli immobili, per gli italiani potrebbe diventare un vero e proprio salasso.

Per l’Acer vi è “l’assoluta necessità di inquadrare una riforma del catasto non solo all’interno di una più ampia rivisitazione dell’imposizione fiscale nel nostro Paese, ma anche nell’ambito di una profonda riflessione sulle politiche per la casa. Procedere per compartimenti stagni potrebbe produrre effetti molto pericolosi”.

Intanto, già si sento i primi effetti della riforma. Come riportato in un precedente articolo de IlGiornale.It, "Con le precedenti note della direzione centrale dei Servizi catastali n. 38500 e n. 223119 del 4 giugno 2020 e la nota Ufficio provinciale di Milano - Territorio n. 30383 del 20 ottobre 2020, era già stato imposto ai condomìni l'esatta individuazione e rappresentazione grafica in Catasto dei beni comuni censibili - portineria, abitazione del custode, box e garage comuni - e delle loro pertinenze condominiali. Disposizioni che da subito hanno portato con loro un incremento dei diritti catastali da versare all'Erario - 50 euro richiesti per ogni nuovo censimento o reiscrizione al catasto - per privati e condomìni".

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Commenti

mozzafiato

Mer, 10/02/2021 - 15:54

cerchiamo di fare chiarezza: la riforma del catasto, sono lustri che è in corso di predisposizione: molte parole e niente fatti: la realtà è che UNA MAREA DI UNITA' IMMOBILARI O NON SONO PER NIENTE CESTITE IN CATASTO (COSA FREQUENTISSIMA AL SUD) O SONO ANCORA CENSITE CON UNA RENDITA IRRISORIA RVECCHISSIMA, RAPPORTATA ALLA LORO COLLOCAZIONE (VEDI LE U.I DEI CENTRI STORICI DELLE GRANDI CITTA' SPESSO CON UNA RENDITA CATASTALE RIDICOLA DA CASA POPOLARE, IN PRESENZA DI AFFTTI E VALORI REALI, DA CAPOGIRO): Questa porcheria, deve cessare ed al piu' presto !Da rammentare CHE SONO LE CATEGORIE PIU' BENESTANTI QUELLE CHE POSSEGGONO QUESTI IMMOBILI (APPARTAMENTI, NEGOZI, MAGAZZINI, GARAGES ECC.). Non sono certo un sovietico avvezzo alla lotta di classe, ma sono un nemico giurato dei ricchi benestanti e benpensati avvezzi a fare marameo ai poveri cristi che si sono fatti un mazzo tanto per dotarsi di un alloggio I QUALI DEVONO PAGARE TUTTO E SUBITO !

titina

Mer, 10/02/2021 - 15:59

Io mi faccio questo ragionamento: comprammo casa 40 anni fa , ora quella casa vale di più, ma chi se ne frega quanto vale, ci abito e non mi dà reddito, anzi oltre al condominio ci sono tante spese da fare ogni benedetto anno visto che la casa è vecchia (quest'anno devo pagare ben 20000 euro).Devo pagare di più di imu, se la mettono sulla prima casa? Mi conviene andare in affitto.

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old_nickname

Mer, 10/02/2021 - 16:03

Casa mia non mi rende niente, semmai mi costa. E dato che notaio e tasse d'acquisto li ho versati e i soldi usati per comprarla, prima, e manutenerla, ora, sono GIÀ stati tassati alla fonte, direi anche basta. Ho già dato. Dove sbaglio?

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giangol

Mer, 10/02/2021 - 16:06

Servono soldi per mantenere i finti naufraghi che scappano da guerre immaginarie

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ohm

Mer, 10/02/2021 - 16:17

La casa di abirtazione NON E' UNA RENDITA MA E' UNA CONTINUA SPESA (LUCE, GAS, PULIZIA, GIARDINO DA MANUNTENERE, TETTO DA RIFARE, TUBAZIONI DA RIPARARE, TARI DA PAGARE, AMMINISTRATORE DA PAGARE, SUOLO DA PAGARE , ASSICURAZIONE DA PAGARE E CHI PIU' NE HA PIU' NE METTA) E VOI VOLETE ANCORA METTERE UNA TASSA....MA CHE RAZZA DI RENDITA HA UNA SOLA CASA DI PROPRIETA' ?????????? .....IGNORANTI!

Fjr

Mer, 10/02/2021 - 16:29

Se la patrimoniale faceva paura, adesso cosa è peggio?

Ritratto di Paolo_Trevi

Paolo_Trevi

Mer, 10/02/2021 - 16:32

giangol, strano ma ho pensato la stessa cosa, siamo due complottisti, magari ne troviamo anche un terzo.

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 16:49

@ohm-Mer, 10/02/2021 - 16:17- Un conto sono le spese orinarie e straordinarie della casa e un'altro e il valore catastale! Se io abito in appartamento e tu in una villa (abusiva?) cè la differenza?

steacanessa

Mer, 10/02/2021 - 16:53

Lo scorso anno ho venduto la casa che fu di mia madre dopo un tentativo di affitto conclusosi con procedura di sfratto per morosità (16 mesi di affitto non percepiti e 3500 euri di avvocato). La rendita catastale sulla quale pagavo l’imu ammonta a 135.000 euri. Ne ho ricavati a stento 115.000. Viva il sistema fiscale italiota.

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 17:02

Saranno almeno 10 volte che tirano fuori quì sul Giornale la stessa notizia! Speriamo che ci indovinino almeno una volta! Domani mi raccomando il solito articoletto sulle pensioni non deve mancare!

Cambiamoatteggi...

Mer, 10/02/2021 - 17:05

La domanda è ma chi ha votato Draghi? Abbiamo votato perlopiù per uscire dall'Europa ed ora stiamo cedendo ancora sovranità, l'Europa vuole solo aumentare la pressione fiscale...lo scopo è farci perdere tutto...

marco1965

Mer, 10/02/2021 - 17:07

Se si ragionasse invece di sparare balle, ci si renderebbe conto che tassare in base ai mq richiede un' indagine su 70 mln di abitazioni, affidata a chi non si sà, in quanto o si fa una autocertificazione o si demanda ad un corpo tecnico che non esiste, ma che se messo in campo costerebbe a dismisura. Una semplice stima affidata ad un geometra costerebbe almeno 600 € a immobile per oltre 43 mld di spesa a carico dei cittadini? con il rischio di ocntestazioni. Farlocco agganciarsi al valore di mercato, variabile di mese in mese. Mi sa che dopo la candidatura di Draghi ci si è dati alla Fiera dello stramonio, con effetti allucinogeni. Poi è pura idiozia riferire che la casa x vale meno del magazzino y, ma dove campa la gente, a nord il corpo e il cervello non si sa dove?

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 17:09

@steacanessa-Mer, 10/02/2021 - 16:53Cosa centra la rendita catastale con la vendita dell'immobile lo sai solo tu. Se poi vendi la casa al disotto del valore sono affari tuoi >(probabilmente ti interessavano i piccioli?!) Io sto peggio di te avendo una casa e e la volessi vendere dovrei pagare la differenza tra valore catastale e valore di vendita al Comune e si parla di circa 30.000 Euro (casa con legge 664 sei proprietario ma non lo sei)

delio100

Mer, 10/02/2021 - 17:09

come volevasi dimostrare ,la casa è un chiodo fisso della sinistra, quando ho acceso l mutuo per acquistarla ristrutturarla, dove erano i valorosi compagni?

qualcunaltro

Mer, 10/02/2021 - 17:15

@titina - sei molta confusa...tranquilla sulla prima casa non metteranno mai l'imu...e a padova, come è scritto nell'articolo, sarà meno colpita dalla riforma perchè ha già fatto l'adeguamento catastale in gran parte e non ho visto gente per strada a chiedere elemosina per questo..sei in condomionio e datato 40 anni? c'è il super bonuso 110% e fidati copre tutto

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 17:16

Questo articolo interessa solo e soltanto chi ha comprato vecchi casali e li ha trasformati in ville megagalattiche, accatastate ancora come porcilaie. Chi ha la casa già accatastata in fase di costruzione non ha nulla da temere!

Ritratto di anticalcio

anticalcio

Mer, 10/02/2021 - 17:17

sappiate che la riforma del catasto era tra le priorita' del tale monti..quello messo da un komunista dalla sera alla mattina; e quindi,sapendo che l'europeista in loden è fanatico delle tasse,basta fare uno + uno, e si capisce subito del perchè lo vogliono.tasse nuove!! i 100.000 clandestini/anno,qualcuno li dovra' pure mantenere!!

Triatec

Mer, 10/02/2021 - 17:18

xgerico @ Certo che c'è la differenza. La stessa che c'è fra un appartamento occupato abusivamente, e un appartamento regolarmente acquistato. Chi vive in un appartamento occupato abusivamente oltre a non aver problemi di spese ordinarie e straordinarie non è neppure angosciato dalla riforma del catasto.

marco1965

Mer, 10/02/2021 - 17:34

xgerico Mer, 10/02/2021 - 17:09 in caso di vendita si applica la tassazione sul valore dichiarato che corrisponde al valore catastale, calcolato in base alla rendita catastale. Nel caso di un affitto, di una vendita ADE (che triste acronimo)farà riferimento al valore dell' OIM e se in caso di vendita si riscontra uno scostamento, oppure il valore dell' affitto risultasse inferiore ad un decimo del valore catastale, scatta un accertamento fiscale, con onere della prova a carico del contribuente, poiché ci sarebbe il sospetto di un' evasione delle imposte di registro o di una affitto di favore. Studiare, studiare!!!

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 17:50

@marco1965-Mer, 10/02/2021 - 17:34- Non hai capito una cippa di quel che affermo! Il mio appartamento (edilizia popolare Roma, legge 664)Valore catastale 100 con gli anni la zona e diventa di pregio e gli appartamenti hanno acquisito di valore da 100 a 150 se ora lo voglio vendere il comune mi chiede la differenza catastale e non son bruscolini!

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 17:53

@Triatec-Mer, 10/02/2021 - 17:18- A me se mi occupano abusivamente un appartamento di mia proprietà, la notte stessa saranno loro a scappare in tutta fretta ammenochè non abbiano un pezzo di carta che li giustifichi!

DRAGONI

Mer, 10/02/2021 - 17:56

NON INTRODUCONO NUOVE TASSE MA AUMENTANO NOTEVOLMENTE QUELLE ESISTENTI SURRETTIZIAMENTE!!EFFETTO DANNO AL VALORE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DIMINUZIONE DI SPESA , CON EFFETTI NEGATIVI DEPRESSIVI , DEI CITTADINI TASSATI PERCHE' HANNO LA COLPA DI POSSEDERE UNA ABITAZIONE CHE LO STATO NON DA CON LEDILZIA POPOLARE!!

qualcunaltro

Mer, 10/02/2021 - 18:02

@xgerico - quindi da una vendita ci fai una plusvalenza...da tassare...come qualsiasi investimento

morama_04

Mer, 10/02/2021 - 18:10

Qualunque novità ci sia nelle nuove disposizioni, si tenga conto che le tasse sugli immobili, attualmente previste, sono,in termini assoluti, eccessive. Gli immobili vengono tassati in tutti i modi,anche sia rispetto al reddito che presuntivamente assicurano sia per il valore che hanno in sé (secondo l'Agenzia delle Entrate).E' un massacro per il proprietario.Ritengo debba introdursi nella legislazione il principio per il quale lo Stato, se dà un certo valore ad un immobile debba essere esso stesso pronto ad acquistarlo,a richiesta del proprietario. Ciò,per ragioni di equità.Solo così l'Agenzia delle Entrate sarebbe indotta a ragionevoli valutazioni degli immobili.

mozzafiato

Mer, 10/02/2021 - 18:35

Facciamo a capirci: Molte agenzie del territorio ex catasto, hanno fatto doverosamente il loro lavoro di aggiornamento delle rendite oltre che le dovute ricerche per scovare i soliti furbetti proprietari di immobili non denunciati; purtroppo, SPECIALMENTE AL SUD, si sa: il lavoro è fatica quindi, tutto resta invariato ! Questo adeguamento è INDISPENSABILE SOPRATTUTTO PER RENDERE GIUSTIZIA ALLE PERSONE ONESTE CHE SONO IN REGOLA CON TUTTI GLI ADEMPIMENTI ! Trattasi unicamente del giusto adeguamento delle "rendite catastali" alle rendite reali ! Quello che poi combinano comuni, regioni e altri enti parassiti, è un altro discorso !

Badwolf

Mer, 10/02/2021 - 18:37

Paolo Trevi, giangol, sono il terzo complottista.

Ritratto di No_sinistri

No_sinistri

Mer, 10/02/2021 - 18:42

Sarebbe anche ora di togliere dai piedi il conteggio a vani in favore di quello a metri quadri. Tuttavia l'onere del calcolo dovrebbe essere a carico dello stato. E comunque alla fine qualche furbo riuscirà a farsi conteggiare meno metri quadri di quelli effettivi.

renatomorbiato

Mer, 10/02/2021 - 18:42

Da ex catastale ogni volta che sento le parole -revisione estimi catastali dei fabbricati- mi domando, ma il semplice proprietario di casa, sa che la sua rendita si basa su una classificazione non più attuale? non basta trasformare i vani in mq. e ancora, la nuova rendita o valore alla mia casa è definitiva, ma la stessa tiene conto che i valori immobiliari possono diminuire? che incide la vetustà o altri aspetti esterni tipo il degrado ambientale? Come sempre c'è da raccogliere dei soldi, ma non c'è una visione ampia sulla realtà degli immobili. Con la decrescita della popolazione in atto nel prossimo decennio moltissimi immobili saranno abbandonati, ma non avranno nemmeno una persona che potrà gestirli. Non serve una riforma parziale del Catasto, in specie dei fabbricati.

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 18:46

@qualcunaltro-Mer, 10/02/2021 - 18:02- Se non conosci la legge 664 edilizia popolare Roma e inutile risponderti!

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 18:48

@qualcunaltro-Mer, 10/02/2021 - 18:02- >Ops scusa legge 167 edilizia popolare!

cecco61

Mer, 10/02/2021 - 18:51

Ci sarà un salato salasso al nord dove tutte le abitazioni sono accatastate e tutti pagano le relative tasse. Al Sud si andrà avanti come prima.

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 18:51

@No_sinistri-Mer, 10/02/2021 - 18:42- da quel di che la TA_RI viene pagata in base ai mq e le persone che vi abitano!

xgerico

Mer, 10/02/2021 - 18:54

@qualcunaltro......legge 167.....Gli immobili costruiti in edilizia convenzionata sono sottoposti a dei vincoli. Per esempio, supponiamo che tu oggi compri in edilizia convenzionata un appartamento, pagandolo quindi un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, grazie alla convenzione con il Comune. Se poi domani lo rivendi al prezzo di mercato, è chiaro che ci hai guadagnato, ma…. a spese dello stato. Quindi i vincoli a cui sono sottoposti queste case sono fatti ad hoc per evitare speculazioni.

pv

Mer, 10/02/2021 - 18:59

Se lo dice Draghi e' d' accordo pure salvini....

Ritratto di Leonida55

Leonida55

Mer, 10/02/2021 - 19:11

La furia della sinistra: sanno solo tassare, e sempre solo gli stessi. Quando impareranno a lavorare?

Ritratto di bonoitalianoma

bonoitalianoma

Mer, 10/02/2021 - 19:33

Un tempo la pecunia intendeva il valore di una pecora ... oggi ci spennano come polli.

marco1965

Gio, 11/02/2021 - 11:35

xgerico Mer, 10/02/2021 - 17:50 la sua replica al commento, come le tante che ha sostenuto sull' articolo, di cui ha perso il filo del discorso, puntualizzando su una sua posizione particolare non del tutto condivisibile e a tratti contraddittoria. A parte che la legge 167/62 fornisce un impianto normativo generale, che risulta superato nella parte dell' inalienabilità del bene, nella quantificazione del valore di vendita, da sentenze della Cassazione e nello specifico di una miriade di contenziosi da parte del Tribunale di Roma. Da Uultimo il Decreto Affrancazioni del MEF, G.U. 280 del 10/11/2020.

marco1965

Gio, 11/02/2021 - 11:36

L' edilizia agevolata è stata una risorsa per chi vi ha abitato, in sede di Regione Lombardia, l' affitto non poteva superare un quarto dello stipendio. Il fatto di aver riscattato un appartamento, La pone nelle condizioni di un proprietario privato, che soggiace anch' esso a norme di garanzia fiscale in casso di vendita con fini speculativi.

marco1965

Gio, 11/02/2021 - 11:38

Infine la tesi supportata dall' intervistato cozza contro una banale considerazione di ordine pratico: chi assegna la metratura, l' ente locale equiparando il vano a circa 25 m2 (dato tecnico) e lasciando l' onere del contraddittorio al privato, oppure si manda avanti una campagna censuaria straordinaria con sopralluogo da perte di un tecnico. Se fatta da un professionista, a 600 €/immobile, ci sarà un esborso di almeno 42 mld, se fatta con la ricostituzione di un corpo tecnico dello stato, almeno mille assunzioni, con duecento gg lavorativi anno ci vorranno almeno 35 anni. Studiare! Leggere! Approfondire!