Investire in case senza essere il proprietario

Ennio Montagnani

Esiste un altro modo per investire in immobili senza il possesso diretto degli stessi: acquistare i fondi immobiliari chiusi che rappresentano per molte famiglie un comodo frazionamento dell’investimento su più immobili evitando, oltretutto, gli oneri tipici del possesso diretto: dalle dichiarazioni Irpef ai pagamenti Ici, dai canoni di affitto alle spese condominiali, dagli oneri di ristrutturazione periodica interna a quelli di manutenzione straordinaria.
I fondi immobiliari chiusi «ad apporto» vengono collocati sul mercato e in essi vengono apportati (da qui la definizione tecnica) immobili già in locazione o in procinto di essere ceduti da parte della società di gestione (sgr) promotrice del fondo stesso. L’avvento dei fondi ad apporto ha aggiunto visibilità alla redditività consentendo di valutare in modo immediato la qualità degli immobili e i flussi di rendimento attesi. Quelli ad apporto si distinguono dai fondi immobiliari chiusi tradizionali che, al contrario, dapprima dichiarano l’obiettivo di investimento e di rendimento a medio lungo termine, quindi incassano le quote degli aderenti all’offerta e solo successivamente impiegano il capitale in investimenti immobiliari di varia tipologia: commerciale, uffici, residenziale, alberghiero, logistico, turistico, eccetera.
I fondi immobiliari chiusi sono principalmente rivolti a quei risparmiatori che privilegiano la salvaguardia del capitale investito in quanto il rendimento finanziario dell’investimento è collegato all’andamento del comparto immobiliare, caratterizzato da cicli lunghi, bassa volatilità e limitato rischio patrimoniale. Inoltre, permettono di accedere al mercato immobiliare anche con capitali modesti (è sufficiente una quota, di solito del valore di 2.500 euro). Per contro, presentano una durata lunga d’investimento (di norma 10 anni, con punte minime e massime rispettivamente di 7 e 15 anni) e rendimenti allineati a quelli dei titoli di stato o solo di poco superiori. Nel 2003, a esempio, il rendimento medio dei fondi immobiliari chiusi italiani si è attestato al 5,29% mentre nel 2004 è salito al 7,02%: nel primo semestre 2005 il loro rendimento ha fatto registrare un ulteriore crescita media del 2,93%. Il punto debole è lo smobilizzo prima della scadenza.

Riuscire a trovare un compratore è spesso difficile e il rischio concreto, per coloro che avessero bisogno di vendere le quote prima della scadenza, è quello di vedersi riconosciuto un prezzo del 10-20% inferiore a quello patrimoniale.