Il tetto condominiale è una parte comune dell’edificio, ma questo non significa che l’accesso debba essere sempre libero e senza limiti. Sempre più spesso, infatti, soprattutto negli edifici meno recenti o privi di adeguate protezioni, si pone il problema della sicurezza e della responsabilità in caso di incidenti. La domanda è ricorrente: si può vietare l’accesso al tetto senza violare i diritti dei condomini? La risposta è sì, a determinate condizioni. Vediamo quali.
Il tetto è comune, ma non “a uso libero”
L’articolo 1117 del Codice civile include il tetto tra le parti comuni del condominio. Tuttavia, la comproprietà non coincide con un diritto di accesso indiscriminato. A differenza di scale, androni o cortili, il tetto non è normalmente destinato a un uso quotidiano, ma ha una funzione prevalentemente strutturale e di protezione dell’edificio.
La giurisprudenza distingue infatti tra uso necessario o funzionale (legato a manutenzioni, ispezioni o interventi tecnici) e uso improprio o ricreativo, che può essere legittimamente escluso.
Sicurezza e responsabilità prevalgono
L’assemblea condominiale può deliberare la limitazione o regolamentazione dell’accesso al tetto quando sussistono concrete esigenze di sicurezza. È il caso, ad esempio, di:
assenza di parapetti o protezioni anticaduta;
mancanza di linee vita o sistemi di ancoraggio;
accessi non conformi alle norme di sicurezza;
superfici deteriorate o scivolose.
In queste situazioni, la tutela dell’incolumità delle persone prevale sul principio del libero godimento delle parti comuni. Non va dimenticato, infatti, che il condominio, e in particolare l’amministratore, risponde dei danni ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile per le cose in custodia.
La Corte di Cassazione ha inoltre più volte chiarito che il diritto di uso delle parti comuni non è illimitato, ma deve essere esercitato in modo da non compromettere la sicurezza e la funzione del bene. In questo solco si colloca anche una recente ordinanza (la numero 16893 del 2025) che, pur riguardando l’accesso al tetto attraverso proprietà esclusive, ribadisce un principio fondamentale: l’assemblea può regolamentare l’uso delle parti comuni, ma senza comprimere diritti individuali e solo in presenza di motivazioni oggettive.
Applicando questo orientamento, la limitazione dell’accesso al tetto per ragioni di sicurezza non costituisce una violazione del diritto di comproprietà, purché sia proporzionata, non arbitraria e finalizzata alla tutela di un interesse collettivo.
Quando il divieto non è legittimo
Il limite all’accesso può invece essere contestato se:
non esistono reali rischi per la sicurezza;
il divieto è imposto dall’amministratore senza una delibera assembleare;
impedisce interventi necessari (manutenzioni, installazione di impianti);
favorisce un singolo condòmino a discapito degli altri.
In questi casi, la delibera può essere impugnata.
La soluzione: mettere in sicurezza il tetto
La strada indicata anche dalla giurisprudenza è chiara: prima la messa in sicurezza, poi la regolamentazione dell’accesso.
L’installazione di parapetti, linee vita e accessi a norma consente di ridurre i rischi e superare eventuali limitazioni temporanee.Fino a quando queste condizioni non sono garantite, limitare l’accesso al tetto è una scelta legittima, prudente e spesso doverosa, nell’interesse di tutti i condòmini.
