Casa: come orientarsi sul mercato e quali valutazioni fare prima dell’acquisto

L’acquisto di una casa è sempre un passo delicato, che merita una serie di valutazioni approfondite, per evitare che la prospettiva di un buon affare o la realizzazione di un progetto di vita si trasformino in un problema. Vediamo dunque nel dettaglio quali sono i fattori da considerare prima di procedere ad un acquisto.

Valutazione

Valutare casa, ad esempio, non è una cosa semplice, perché quando si parla di immobili si parla comunque di beni comprati e venduti sul mercato, con domanda ed offerta che contribuiscono in larghissima parte a determinarne il prezzo. Gli elementi principali da considerare nella valutazione di un immobile sono: posizione, condizioni dell’appartamento, stato legale dell’immobile, classe energetica ed acustica.

Posizione: si tratta del fattore che più incide sul prezzo. Determinante la città, ma soprattutto la zona dov’è ubicato l’immobile. Naturalmente, un appartamento in centro di circa 50 mq può costare molto di più di un villino in periferia. Bisogna quindi valutare con attenzione la posizione, e orientarsi verso zone più care solamente in caso di effettiva necessità. Per capire quale sia il prezzo al mq dell’immobile si può ricorrere alle valutazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Le quotazioni OMI rappresentano un ottimo strumento nel momento in cui si decida di effettuare una compravendita immobiliare o si voglia investire nel settore.

Condizioni dell’appartamento: dando per scontato per le nuove costruzioni l’essere in regola e in linea con tutte le normative di sicurezza, sostenibilità e risparmio energetico, nel valutare una casa vecchia le condizioni dell’immobile contano parecchio; ciò non vale ovviamente soltanto per le condizioni esterne, più evidenti, ma anche per le condizioni generali dello stabile, delle pertinenze, dell’appartamento, degli infissi, del bagno, delle piastrelle, degli impianti, etc, da considerare nell’ipotesi di una ristrutturazione.

Stato legale dell’immobile: è tutto regolarmente registrato al Catasto? Ci sono pendenze? Potrebbe esserci bisogno di modifiche alla destinazione d’uso, o di una revisione catastale? Sono procedure lunghe e costose, e che non è scontato vadano a buon fine; una casa completamente in regola è invece necessariamente destinata a salire di valore.

Classe energetica e acustica: oltre ad essere metro di giudizio per la qualità dei materiali impiegati nella costruzione, una classe energetica ed acustica buona contribuiscono al risparmio a fronte di eventuali costi di adeguamento.

Qualche considerazione in più merita in particolare il metodo di valutazione di un immobile usato: se qualche mattonella da sostituire o infisso da riparare possono non rappresentare un grosso problema, la situazione potrebbe essere decisamente più grave qualora a non essere adeguati fossero gli impianti elettrici, dell’acqua o di distribuzione del gas. Andrebbe analizzata da uno specialista anche la muratura, per verificare che non ci siano infiltrazioni, muffe, o altro. Generalmente il costo per la valutazione di una casa è di circa 300 euro.

Dopo aver valutato con attenzione lo stato dell’immobile, meglio se con l’aiuto di specialisti, è il caso di fare anche una stima sul costo dell’eventuale ristrutturazione. In questo caso specifico è bene saper riconoscere i propri limiti e affidarsi a preventivi fatti da professionisti, che potranno ad ogni diritto accedere alla casa anche durante la trattativa.

Come si fa una stima dell’immobile da soli

Qualora si intendesse procedere da soli (almeno in un primo momento) con una stima dell’immobile che interessa, bisogna: individuare il prezzo medio al mq della zona nella quale si trova l’immobile; moltiplicare il prezzo al mq per la grandezza della casa, calcolando al 30% gli spazi aperti come balconi, giardini e terrazzi, al 35% le cantine e le rimesse, al 50% le taverne seminterrate; valutare l’età dell’edificio: se ha più di 60 anni vale un 30-35% in meno, se ne ha più di 40 un 25-30% in meno, se ne ha più di venti un 20% in meno;

valutare il piano: il primo piano è quello di riferimento, l’ultimo piano vale un +10% circa, i piani tra il primo e l’ultimo a scalare, il 5% ogni piano in più, il piano terra il 5% in meno; considerare la presenza di balconi, dell’ascensore, la posizione ad un piano alto, presenza di più bagni; valutare le condizioni del quartiere: se è molto trafficato con relativo inquinamento ambientale e acustico, il prezzo può scendere anche del 15-20%; se il quartiere è molto popolare e vive un momento non particolarmente felice, il prezzo può scendere ulteriormente.

Altri criteri di valutazione

Tutto questo può aiutare a formare una stima di quello che sarebbe giusto pagare, anche se, alla fine, è il mercato a stabilire il prezzo. Altre considerazioni importanti da fare prima di decidere per l’acquisto, sono:

Fare bene i conti e valutare se rispetto alla nostra situazione non sia preferibile, almeno per il momento, continuare con un affitto.

Non dimenticare che al prezzo dell’immobile bisogna aggiungere un 10% circa per le spese. Oltre all’IVA (se la casa è nuova) o l’imposta di registro (se è di seconda mano) ci sono le imposte catastali. Anche lo stesso mutuo comporta spese e imposte. L’imposta ipotecaria vale in genere il 2% dell’importo del mutuo, e non va dimenticato che molte banche chiedono anche un’assicurazione, per tutelarsi contro rischi come la perdita del lavoro o il decesso di chi stipula il mutuo.

Scegliere bene tra casa indipendente o condominio. Possedere una casa in condominio significa pagare spese condominiali (ed altri extra) tutti i mesi, che possono far aumentare notevolmente le spese. Inoltre le case hanno bisogno di manutenzione, senza contare le spese comuni (facciata, ascensore, antenna, etc.) e costi di un eventuale giardino.

Imparare a gestire scadenze troppo lunghe. Oltre i 25 anni di mutuo, non sempre conviene comprare: calcolando tutti gli interessi, la casa rischia di diventare troppo onerosa. A questo proposito, la Banca d’Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (prestiti personali, rata della macchina) non superi il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.

Provare a contrattare per l’acquisto ed avanzare una controfferta si può, ma sempre dopo essersi assicurati di poterne sostenere i costi. Esempio: se il budget è di 200 mila euro, è bene non discostarsi da quella cifra.

Non essere precipitosi. I prezzi degli immobili in determinate zone non sono sempre gli stessi, possono aumentare o scendere a seconda dei periodi. Se non si ha urgenza, conviene aspettare l’occasione migliore, o spostarsi verso zone più economiche.

Ristrutturazione. Se la casa è da ristrutturare, meglio fare una stima dei costi prima di acquistarla. Una ristrutturazione può far salire il budget di molto, se non è dotata di un progetto (almeno preliminare), realizzato da un professionista del settore. Inoltre, far eseguire un preventivo dei lavori dall’impresa senza avere uno schema planimetrico o un computo metrico di ciò che si andrà a fare nello specifico è molto rischioso. Il preventivo potrebbe risultare troppo semplificato rispetto all’effettiva entità dei lavori.

Se ci sono ipoteche e quali. Un controllo importante è quello legato alla situazione ipotecaria. Ad effettuarlo generalmente è il notaio (e ancor prima l’agente immobiliare, in caso sia coinvolto) prima dell’acquisto della casa. La verifica va effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e sarà utile per capire se sulla casa gravano ipoteche o pignoramenti.

Con o senza agenzia?

Gli agenti immobiliari sono abituati alle trattative. Sono in grado di consigliare le mosse migliori da fare per acquistare la casa che può fare al caso nostro, proponendo sconti sostanziosi a chi vende. Se non c’è un’agenzia di intermediazione, si può provare, anche più volte, a dialogare con il proprietario, tentando di convincerlo a diminuire il prezzo. È importante accertarsi che sia una persona affidabile, per evitare truffe. Altro elemento da considerare è la verifica che il venditore sia in regime di comunione dei beni: in questo caso il coniuge deve acconsentire alla vendita. Se il venditore è un’impresa, accertarsi inoltre che non sia in stato fallimentare.

Documenti essenziali

Se dopo tutto questo si è ancora convinti di voler procedere con l’acquisto, bisogna considerare alcuni ulteriori, importantissimi elementi:

Atto di provenienza: è il documento che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere.

Conformità urbanistica: la regolarità di quello che si sta per comprare dipende dalla conformità urbanistica e per questo motivo è dove si riscontrano spesso le problematiche maggiori. Per conformità urbanistica si intende la conferma che l’edificio che ci si trova davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle obbligatorie autorizzazioni.

Attenzione: la responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario che, anche se non è stato l’autore dell’abuso, è tenuto a correggere i problemi dell’immobile in suo possesso.

Conformità catastale: spesso si tende ad associare la conformità catastale a quella urbanistica. È un grave errore controllare solamente la planimetria catastale. In realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro. Anche presso il Catasto (che fa riferimento all'Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano totalmente corretti.

Altro consiglio, quello di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita la verifica della Conformità urbanistica e catastale prima dell’atto finale dal Notaio.

Planimetria catastale: fra i documenti catastali fondamentali e di più facile consultazione, è sostanzialmente una rappresentazione tecnica semplificata dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate si basa su questo disegno per il calcolo delle tasse da versare per il proprio immobile. Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune. La planimetria Catastale è il primo documento da controllare per verificare la situazione reale.

Certificato di agibilità: rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio, questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, l’immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato (verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici etc.). Il Certificato di agibilità è altresì fondamentale per ottenere un mutuo bancario. Infatti nella documentazione richiesta dagli istituti di credito questo certificato è obbligatorio.

Attestato di prestazione energetica: illustra in modo semplificato l’efficienza energetica dell’immobile. Con la sua scala di valori, divisa in classi energetiche, può dare un’idea di quanto consumi l’immobile che si sta per acquistare. Questo fattore è ancora più importante dopo la nuova direttiva UE sulle prestazioni energetiche degli edifici, in quanto influirà anche sul loro valore.

Certificato di conformità’ degli impianti: quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (elettrico, idrico, riscaldamento, etc) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati. Per poter essere utilizzati in sicurezza occorre infatti che siano stati realizzati a regola d’arte. Con questo documento il venditore garantisce che non ci saranno sorprese dopo l’acquisto, che gli impianti presenti e pagati come funzionanti siano realmente sicuri.

Verifica spese condominiali: documento importante, spesso non richiesto, è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali arretrate del venditore. A volte capita che il venditore abbia maturato notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali che, dopo l’eventuale acquisto, finiranno a carico dell’acquirente. Non è un documento obbligatorio da allegare all’atto, ma è facoltà di chi acquista richiederlo al venditore.

Ultimo consiglio, quello di richiedere al venditore (o ancora meglio, all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee, almeno di quelle dell’ultimo anno. Ciò permetterà di verificare se sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio (rifacimento intonaci esterni, installazione ascensore o cancelli automatici, etc) nei mesi a venire. Dopo l’acquisto si dovranno pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza.

Senza questa verifica ci si potrà rivalere eventualmente in seguito sul venditore, ma è meglio scongiurare qualsiasi situazione del genere, incrementando magari il margine di trattativa prima dell’acquisto.