Per molto tempo chi prendeva in considerazione l’acquisto di una casa proveniente da una donazione, lo faceva con un timore di fondo: “e se domani arrivasse un erede a contestare tutto?” Una possibilità che, seppure remota, era tutt’altro che teorica. In passato infatti è capitato che, a distanza di anni dall’atto, un acquirente si ritrovasse coinvolto in una causa ereditaria e rischiasse addirittura di perdere l’immobile pagato regolarmente.
Una situazione che ha frenato tantissime compravendite e reso spesso complicata, quando non impossibile, l’erogazione di un mutuo. Con il decreto semplificazioni la prospettiva cambia in modo deciso: gli immobili donati vengono “liberati” da questo storico fardello e chi compra può farlo con molta più serenità.
Prima della riforma: il rischio (serio) di perdere la casa
Per capire l’importanza di questa novità serve un passo indietro. Il Codice civile (articolo 563) prevede che una donazione possa essere messa in discussione dagli eredi legittimari, se considerata lesiva della loro quota di successione.
Finché la casa fosse rimasta al donatario, il problema sarebbe stato limitato; sarebbe però diventato enorme nel momento in cui quella casa fosse stata venduta a un terzo.
Alla morte del donante, infatti, l’erede che si fosse ritenuto danneggiato avrebbe potuto avviare l’azione di riduzione, ottenendo non solo un risarcimento economico, ma potendo addirittura chiedere la restituzione della casa ormai passata di proprietà.
Con conseguenze evidenti: nessuna certezza assoluta di essere al sicuro per chi comprava; banche molto caute, che in più chiedevano polizze costose; venditori per anni “prigionieri” della provenienza donativa.
Cosa cambia ora: l’acquirente non rischia più
La nuova norma interviene proprio su questo punto critico. Il principio introdotto è chiaro: se un immobile donato viene venduto a titolo oneroso, l’acquirente non può più perdere la casa.
Gli eredi mantengono il diritto a far valere la loro quota, ma la loro eventuale richiesta non potrà più colpire il bene in sé. Dovranno rivolgersi direttamente al donatario, chiedendo un indennizzo in denaro. L’immobile, quindi, resta nella disponibilità di chi lo ha comprato.
Una modifica semplice nei termini, ma determinante per le conseguenze: tutela chi compra, rende le transazioni più sicure e ridà fiducia anche al sistema bancario.
Gli effetti concreti per chi compra e per chi vende
Le ricadute pratiche sono significative e stanno attirando l’attenzione degli operatori del mercato. Vediamole nel dettaglio.
Per gli acquirenti questa riforma significa acquistare una casa proveniente da donazione senza quel timore latente che ha accompagnato le compravendite per decenni. L’immobile non può più essere reclamato da terzi e ottenere un mutuo diventa più semplice, senza polizze aggiuntive o istruttorie interminabili.
Per chi vende un immobile donato, la casa torna a essere davvero vendibile. Non c’è più l’obbligo di attendere tempi lunghissimi per evitare possibili contestazioni, né la necessità di sottoscrivere assicurazioni dedicate. La vendita diventa più fluida e il valore dell’immobile non risente più del “marchio” della donazione.
Per gli eredi legittimari, la loro tutela non viene meno. Mantengono pienamente il diritto a ottenere ciò che spetta loro, ma dovranno esercitarlo nei confronti del donatario e non del nuovo proprietario. In altri termini, la disputa resta in famiglia e non coinvolge chi ha acquistato in buona fede.
Ci sono limiti? Sì, e vanno conosciuti
La riforma non cancella però ogni possibile scenario di contestazione. Se l’immobile viene trasferito gratuitamente, ad esempio con un’altra donazione, il nuovo beneficiario resta esposto alle richieste degli eredi nei limiti di ciò che ha ricevuto.
Le cause di riduzione già avviate prima del cambio di normativa continueranno a seguire il percorso precedente. E se la casa è ancora in mano al donatario, gli eredi possono comunque chiedere la restituzione. Sono eccezioni “fisiologiche”, ma è bene tenerle presenti.
Perché questa riforma è importante
In Italia una parte significativa del patrimonio immobiliare si tramanda proprio attraverso donazioni familiari. Finora però questa pratica aveva un effetto collaterale pesante: molti immobili diventavano difficilmente vendibili, creando incertezza sia per chi li acquistava, sia per chi li immetteva sul mercato.
La nuova disciplina elimina quel freno storico.
Chi compra una casa donata può farlo sapendo che nessuno potrà portargliela via; chi vende può finalmente valorizzare il proprio immobile senza ostacoli; il mercato, nel complesso, ne esce più dinamico e meno “opaco”. Una novità che porta chiarezza e riduce le zone d’ombra per tutti: acquirenti, venditori ed eredi.