Integrare il reddito senza vendere la propria casa. È questo, in sintesi, il senso del cosiddetto mutuo inverso, conosciuto anche come prestito vitalizio ipotecario, uno strumento relativamente recente per l'Italia, che permette agli over 60 di trasformare parte del valore del proprio immobile in liquidità, senza perdere la proprietà né il diritto di abitarci.
Una soluzione che può risultare interessante per chi, soprattutto in questa fase di caro-prezzi, ha bisogno di una rendita aggiuntiva per integrare la pensione.
Cos’è e come funziona
Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto nel 2005 e regolamentato con la Legge 44 del 2015. Consiste nella sottoscrizione di un mutuo ipotecario: l’immobile dell’anziano funge da garanzia e la banca eroga una somma, in unica soluzione o a rate periodiche.
La particolarità è che la casa rimane di proprietà del richiedente, che continua ad abitarla. Saranno poi gli eredi, alla morte del titolare, a decidere se restituire capitale e interessi (di norma entro 12 mesi), oppure vendere l’immobile e saldare il debito con il ricavato.
Requisiti e importi
Per accedere a un mutuo inverso occorre avere almeno 60 anni, essere proprietari di un immobile libero da ipoteche, accettare che la banca effettui una perizia sull’abitazione.
L’importo erogabile dipende dal valore dell’immobile e dall’età del richiedente: si può arrivare, in media, fino al 50% del valore stimato e comunque non oltre i 350mila euro.
Rimborso e tassi d’interesse
Il richiedente non rimborsa nulla in vita: capitale e interessi maturano e saranno gli eredi a farsene carico dopo il decesso, scegliendo se estinguere il debito con mezzi propri o con la vendita della casa. Il tasso d’interesse può essere fisso, variabile o misto, da stabilirsi al momento della stipula in base al valore dell’immobile.
Quando scade
Il prestito non ha una scadenza “a tempo” come i mutui tradizionali, ma cessa al verificarsi di determinati eventi. Il caso più comune è il decesso del titolare, quando parte il termine di 12 mesi entro cui gli eredi devono rimborsare capitale e interessi, oppure vendere l’immobile.
Altri eventi che possono far scattare l’obbligo di rimborso anticipato sono la diminuzione del valore dell’immobile (per esempio se viene ceduto l’usufrutto o se vengono accese altre ipoteche), o violazioni delle clausole contrattuali come l’affitto non autorizzato o il mancato mantenimento della casa. In queste situazioni la banca può chiedere la restituzione entro un anno, pena il pignoramento dell’immobile.
Pro e contro
Tra i vantaggi di questo prodotto, ci sono la possibilità di ottenere liquidità senza lasciare l’abitazione, l'integrazione della pensione con una rendita periodica o un capitale una tantum, e ancora nessun rimborso da parte del richiedente mentre è in vita.
Sono da annoverare come svantaggi i costi di istruttoria e di stipula più elevati di un mutuo tradizionale, l'obbligo di mantenere l’immobile in buone condizioni e il divieto di affittarlo, l'onere del rimborso che ricade sugli eredi.
Mutuo inverso o nuda proprietà?
Spesso il mutuo inverso viene paragonato alla vendita della nuda proprietà. La differenza è importante: nel mutuo inverso la casa rimane intestata al proprietario e saranno gli eredi a riscattarla dalla banca; nella nuda proprietà invece la proprietà passa subito all’acquirente, e al venditore resta solo il diritto di abitazione, vita natural durante.
Quando può risultare conveniente
Il mutuo inverso può essere una scelta utile per chi ha bisogno di liquidità aggiuntiva ma non vuole o non può vendere casa. È uno strumento pensato soprattutto per gli over 60 con un immobile di proprietà, che desiderino integrare la pensione senza rinunciare all’abitazione.
Prima di
sottoscriverlo, tuttavia, è bene valutare attentamente costi, tassi, clausole e conseguenze per gli eredi, magari con l’aiuto di un consulente finanziario.