Subaffitto della casa, in quali casi è consentito e quando è reato

Per quanti vivano in affitto e si trovino a dover lasciare vuota l’abitazione (spostamenti di lavoro o altre motivazioni) per un periodo più o meno lungo, è possibile ridurre le varie spese durante periodo di lontananza dalla residenza abituale, subaffittando completamente o in parte l’immobile. I contratti di subaffitto sono una formula prevista dalla legge, anche se si caratterizzano per la loro provvisorietà. Subaffittare una casa o una stanza è quindi legale, purché vengano rispettate alcune condizioni. Vediamo nel dettaglio in che cosa consistequesta formula e in quali termini è consentita.

Subaffitto: che cos’è e quando è permesso

Definito in termini legali dal Codice civile (Art. 1594) come sublocazione, il contratto di subaffitto si determina quando un inquilino concede in uso a terzi l’immobile di cui ha la disponibilità a seguito di regolare contratto di locazione. Quando il contratto è relativo all’intero immobile, si parla di sublocazione totale, se invece riguarda una parte, si parla di sublocazione parziale. Naturalmente, l’immobile si può sublocare solo nel caso in cui se ne faccia un uso consentito dalla Legge.

La possibilità di subaffittare un immobile o parte di esso è regolata anche dalla Legge n. 392/78, la quale (in particolare all’articolo 2) ammette la possibilità per il conduttore di sublocare totalmente l’immobile concesso in locazione ad uso abitativo, a condizione che vi sia il consenso del locatore. Se nel contratto di locazione non è presente alcuna clausola che vieti espressamente il subaffitto, sussiste quindi la possibilità di cercare e trovare un (sub)inquilino.

Diritti del locatore

Si tenga comunque presente che il padrone di casa potrebbe opporsi per gravi motivi, che dovrà però specificare. Tali motivi potrebbero essere:

il fatto che l’inquilino non abbia comunicato le condizioni economiche a cui sta subaffittando l’immobile (molto comuni i casi di subaffitto speculativo, nei quali il subconduttore paga un canone maggiore rispetto a quello del conduttore principale); che il proprietario ritenga le condizioni del subaffitto improprie rispetto a quelle dell’affitto principale; che il nuovo contratto di sublocazione preveda una variazione della destinazione d’uso dell’immobile.

Nel caso in cui l’inquilino violasse quanto previsto dalla Legge e decidesse di sublocare comunque l’immobile nel quale vive in affitto, il locatore potrà agire legalmente contro di lui, richiedendo la risoluzione del contratto di locazione e quella del contratto di sublocazione, e ottenendo lo sfratto di inquilino e subconduttore.

Durata e importo

La durata del contratto di subaffitto non ha un termine minimo, può dunque riguardare un giorno, una settimana, un mese o anni, a seconda dell’accordo fra le parti. La comunicazione del periodo di sublocazione rimane però obbligatoria. L’unico vincolo è costituito dal fatto che la sublocazione non può avere durata superiore a quella del contratto di locazione e, in ogni caso, termina con la conclusione di questo. Naturalmente ciò vale anche qualora avvenga la risoluzione anticipata del contratto “principale”.

Per quanto riguarda l’importo, il contratto di subaffitto non prevede un limite fissato per legge, poiché si basa, anche in questo caso, sul libero accordo fra le parti. Dopo l’abolizione dell’equo canone, la fissazione della pigione è affidata al libero mercato (fermo restando quanto descritto in precedenza).

Come si stipula il contratto

Un contratto di subaffitto consiste in una scrittura privata fra le parti con valore legale. Nel documento dovranno essere inseriti: le generalità del conduttore e del subconduttore; la specificazione dell’esistenza di un regolare contratto di locazione per l’immobile o la parte di immobile che viene data in subaffitto; l’indicazione che la sublocazione è stata autorizzata dal padrone di casa (vedi sopra); la durata della sublocazione; il canone da pagare e la data entro cui deve essere versato; una dichiarazione relativa alle perfette condizioni dell’immobile, che il subaffittuario dovrà riconsegnare nelle medesime condizioni (e senza modifiche), impegnandosi a non sublocare a sua volta l’appartamento. Si dovrà poi allegare il contratto di locazione principale a quello di subaffitto. Il subconduttore dovrà comunque impegnarsi a versare un deposito cauzionale all’inquilino, che sarà restituito, salvo danni causati dal subconduttore, al termine della sublocazione.

Successivamente, i passi da compiere saranno:

darne comunicazione al proprietario a mezzo raccomandata, indicando i dati del subconduttore, durata del contratto, e numero delle stanze impegnate;

registrare il contratto (solo se superiore ai 30 giorni) con il pagamento del 2% di imposta di registro. La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, una volta versata l’imposta di registro con il modello F24.

Per dimostrare che l’incasso è avvenuto, chi riscuote il pagamento per la sublocazione dovrà rilasciare una ricevuta non fiscale. A stabilirlo, il Codice civile (art 1199), secondo cui “il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore“.

Comunicazione di pubblica sicurezza

È importante sapere che, come per l’affitto “tradizionale”, anche per la sublocazione esiste l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza, che deve essere effettuato da chi, avendo la disponibilità dei locali, li cede ad altri.

Lo stabilisce la Legge n. 191/1978, secondo cui “Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato“.

Se il soggetto sublocato fosse extracomunitario, bisognerà obbligatoriamente compilare e presentare presso il Comune in cui si trova l’immobile il modulo dichiarazione di ospitalità per stranieri.

Subaffitto e dichiarazione dei redditi

Il soggetto che subaffitta stanze della propria abitazione o anche tutta l’abitazione (con il consenso del locatore) deve dichiarare l’affitto percepito. Questo ai sensi del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi) che impone l’obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.

A differenza di un normale contratto d’affitto, il reddito percepito non va però dichiarato come reddito fondiario, in quanto il locatore non è il proprietario dell’immobile, ma rientra nella categoria dei redditi diversi. Questo vale anche per i soggetti che decidono di subaffittare parte della propria abitazione nella forma delle locazioni brevi (o locazioni turistiche), di durata inferiore a 30 giorni.

Sublocazione per inizio attività

È possibile avviare un’attività imprenditoriale di tipo turistico alberghiero in un immobile in affitto o in subaffitto, così come una più semplice attività di Bed & Breakfast, anche gestita sporadicamente e non professionalmente, quindi al di fuori dei requisiti previsti dal Codice civile per l’imprenditorialità. Su questo però è bene prestare ulteriore attenzione, perché, in caso di locazione o sublocazione, ciò potrebbe rappresentare una violazione dell’uso previsto per l’appartamento all’interno del contratto di locazione (o sublocazione), mettendo il conduttore in una situazione di inadempimento e quindi di risoluzione contrattuale.

Per cui il consiglio è quello di avvertire il proprietario, per un’eventuale rinegoziazione del contratto che comprenda l’utilizzo dell’appartamento anche a questi scopi, insieme con l’amministratore di condominio, per informarlo della nuova attività avviata nell’immobile che fa parte del condominio.

Eventuali rischi

La sublocazione è una forma di affitto che in periodi di difficoltà può risultare particolarmente vantaggiosa per l’inquilino.

Si tenga comunque presente che un contratto di sublocazione può comportare anche qualche rischio, come il fatto di avere a che fare con un inquilino poco corretto, che danneggi il locale subaffittato (responsabilità che graverà tutta sul conduttore); o ancora il mancato pagamento del canone d’affitto (anche in questo caso, la spesa graverà sull’inquilino), o il caso in cui il subconduttore non voglia liberare l’immobile al termine della sublocazione concordata.