Scatta l'ora del cambio mutuo? C'è la "sostituzione": cosa fare

Surroga, rinegoziazione e sostituzione possono variare le condizioni iniziali degli accordi

Per coloro che sottoscrivono un mutuo sulla base di determinate condizioni contrattuali esistono delle possibilità di uscire dalla situazione in essere ed ottenere degli accordi più vantaggiosi. La modifica degli accordi di un mutuo può avvenire mediante tre modalità, vale a dire la surroga, la rinegoziazione o la sostituzione.

Tramite la surroga è possibile trasferire il mutuo ad un differente istituto di credito senza spese. La nuova banca dovrà ottenere da quella precedente il calcolo preciso di ciò che rimane ancora da pagare al mutuatario. Per poter accedere alla surroga sarà necessario richiedere al nuovo istituto di credito un capitale identico a quello residuo del mutuo che si sta trasferendo (non è consentita invece la richiesta di un capitale aggiuntivo).

La possibilità di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra con la surrogazione dell’ipoteca è prevista dalla legge e non comporta costi aggiuntivi per chi sceglie di accedervi. Trattandosi di uno spostamento, il primo mutuante non può pretendere il pagamento di alcuna penale di estinzione anticipata, così come il secondo non ha la possibilità di imporre spese aggiuntive al nuovo cliente per la concessione del mutuo, nè per l’istruttoria o gli accertamenti catastali. La nuova banca, tra l'altro, deve occuparsi anche delle spese connesse al passaggio dal notaio. L'unico costo di cui il mutuatario che decide di accedere a questo sistema dovrà farsi carico sono i 35 euro della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.

Altra possibilità di variazione è quella della "rinegoziazione", con cui il mutuatario tenta di modificare, in accordo col proprio istituto bancario, le condizioni inizialmente stabilite al momento della stipula del contratto. Lo scopo è in genere quello di ridurre il peso delle rate del proprio mutuo. Starà alla propria banca decidere di accettare o meno il ricalcolo richiesto dal proprio cliente. In caso di esito positivo una scrittura privata sarà sufficiente a sancire i nuovi accordi, senza bisogno di rivolgersi ad un notaio. Anche questo strumento, infatti, deve essere applicato senza spese aggiuntive per il cliente.

Infine c'è la "sostituzione", vale a dire l'operazione tramite cui si estingue un mutuo acceso presso una banca e se ne stipula un altro con un diverso istituto di credito. A differenza della surroga e della rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Inoltre il mutuatario dovrà fronte a tutti i costi di gestione della pratica (saranno da pagare dunque le spese e le commissioni connesse alla concessione del nuovo finanziamento).

Altre variazioni sono previste nella "cartolarizzazione" e con l'"accollo". Il proprio mutuo può essere infatti cartolarizzato quando viene ceduto dalla banca con cui si è stipulato ad un altro operatore sul mercato. Il mutuatario mantiene il rapporto con l'istituto bancario iniziale (a cui paga le rate), fatta salva la possibilità di modificare tali accordi con surroga, rinegoziazione e sostituzione. Tali sistemi possono intervenire a modificare anche il cosiddetto mutuo in accollo. Quest'ultima è una dichiarazione con cui ci si impegna con l'istituto bancario a pagare le rate successive fino alla scadenza del mutuo come avrebbe dovuto fare il contraente originario. Solitamente, spiega Altroconsumo, è frequente l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista un'abitazione ancora in costruzione.

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