Mutui a tasso variabile: tre modi per contenere gli aumenti

La politica monetaria della Banca centrale europea (Bce) tende a fare aumentare il costo del denaro e, con esso, i tassi dei mutui. Si tratta di aumenti delle rate che possono sfiorare i 1.100 euro l’anno. Si possono attivare delle contromisure sulle quali riflettere affinché ognuno possa ponderarne vantaggi e rischi, molto dipende dal reddito personale e dal mutuo residuo da pagare.

La situazione attuale è la seguente: l’Euribor a tre mesi, l’indice di riferimento dei mutui a tasso variabile, è all’1,063% ed è in netto aumento rispetto a 12 mesi fa, quando viaggiava in territorio negativo. A titolo di completezza l’Irs a 20 anni, l’indice usato per i mutui a tasso fisso, è al 2,41% contro lo 0,35% di un anno fa. A questi aumenti va aggiunto lo spread che le banche aggiungono al prestito concesso per acquistare un immobile.

C’è anche la possibilità (tutt’altro che remota) che nei prossimi mesi il tasso dei mutui variabili cresca in modo più che sensibile. Impossibile e persino poco serio fare previsioni precise ma sarebbe da sprovveduti credere in un intervento provvidenziale che inverta il trend. Da qui l’esigenza di guardare avanti immaginando scenari nei quali la rata del mutuo diventa vieppiù pesante e quindi correre ai ripari, facendo uso di tre leve.

Rinegoziare il mutuo

Optare per diluire le rate restanti su un periodo più lungo ha un costo, si pagano più interessi ma la rata diventa più sostenibile. La rinegoziazione del mutuo non è uno strumento del tutto fuori luogo e, del resto, gli istituti di credito preferiscono rientrare del dovuto piuttosto che avviare costose e lente pratiche di riscossione. Si può anche tentare di rinegoziare lo spread il quale, di fatto, è il margine di guadagno dell’istituto che eroga il mutuo. Più difficile che la banca ceda qualcosa sui tassi di interesse propriamente detti.

Sono due vie di dialogo che possono essere intavolate con la banca, anche se la rinegoziazione del periodo di durata del mutuo viene presa in considerazione soprattutto in virtù dell’età del cliente, se c’è uno spiraglio è appannaggio dei più giovani. In alternativa si può cambiare il tasso scelto ricorrendo alla surroga.

La surroga del mutuo

La surroga permette di cambiare banca, trasferendo il medesimo residuo del mutuo. Per legge un istituto di credito non può opporre resistenze al cliente che intendesse farlo e non può applicare spese per la chiusura dell’incarto. Allo stesso modo la banca presso la quale si trasferisce il mutuo non può esigere costi per l’apertura della relazione. La surroga permette anche di ottenere condizioni più vantaggiose e persino di cambiare tasso, passando da uno variabile a uno fisso.

In caso di surroga può valere la pena introdurre una variabile in più, ovvero il mutuo a tasso variabile con cap, noto anche con il nome di “mutuo capped rate”, che consiste in un mutuo a tasso variabile e un tetto al di là del quale gli interessi non possono andare. Diventa una questione puramente aritmetica perché ognuno, conti alla mano, deve considerare in base al proprio potere d’acquisto e in base al saldo del mutuo da restituire quanto possa convenire una o l’altra soluzione. Molto spesso – ma è un invito a fare i calcoli e non un consiglio – un mutuo con cap ha un peso specifico sulle tasche del cliente se il tetto è fissato al massimo al 3%. Il capped rate ha un costo un po’ più alto e, non di rado, gli istituti di credito limitano anche i ribassi (floor) stabilendo una percentuale al di sotto del quale il tasso non può scendere. Il muto varabile con cap può diventare quindi un paracadute ma anche una zavorra.

Un nuovo mutuo

Chiudere il mutuo e accenderne uno nuovo ricorrendo a un altro istituto di credito. Una soluzione estrema che ha dei costi, dei rischi e anche dei vantaggi. Il fatto è che, in alcuni casi, può non essere un’opzione ma un passo obbligato. Si chiude il mutuo e se ne sottoscrive un altro per un importo maggiore, soprattutto con lo scopo di incamerare liquidità. La nuova rata dovrà essere considerata seriamente perché potrebbe portare a fare il passo più lungo della gamba e, non da ultimo, la stipula di un mutuo può arrivare a costare 3.000 euro.