Le rate del mutuo in "freezer"?. Attenzione: ecco chi resta fuori

Per cercare di arginare la pesante crisi economica connessa alla pandemia, il governo ha deciso di prorogare fino al 9 aprile 2022 la sospensione del pagamento delle rate del mutuo. Un beneficio, tuttavia, non per tutti, dato che la porta è stata sbarrata invece dall'esecutivo tanto ai lavoratori autonomi quanto a coloro che hanno acquistato l'immobile con garanzia statale.

Nonostante la pesante recessione, ci si trova in un momento storico particolarmente favorevole per investire nell'acquisto di immobili tramite un finanziamento, visto e considerato in particolar modo il crollo dei tassi di interesse, che hanno raggiunto i minimi storici. I mutui a tasso fisso a 20/30 anni sono infatti crollati fino allo 0,88% (contro l'1,53% del 2019), mentre quelli a tasso variabile si sono attestati attorno allo 0,78% (nel 2019 arrivavano allo 0,86%). Un momento che potrebbe proseguire, o per lo meno questo è ciò che si può ipotizzare a seguito della ulteriore correzione dell'Euribor fatta lo scorso dicembre.

Tra le varie forme di finanziamento, quella del mutuo per la prima casa è quella che ha registrato il picco nel quarto trimestre del 2020: si parla del 48,1% del totale, contro il 45,1% dei mesi precedenti (ovvero del dato più alto registrato dal terzo trimestre del 2019). Il prestito ipotecario per l'acquisto della prima casa prevede alcuni vantaggi fiscali, a partire dall'abbattimento delle imposte sull'atto di compravendita e sul trasferimento di proprietà dell'immobile. Oltre a ciò resta anche la possibilità di scaricare una parte del totale versato per coprire i costi degli interessi passivi.

Per poter accedere a tale forma di finanziamento, il mutuatario deve trasferire la propria residenza nell'immobile in questione non oltre i 18 mesi dalla conclusione dell'acquisto e dimostrare di non essere in possesso di un'altra abitazione nel medesimo comune. Solitamente gli istituti di credito coprono fino all'80% del valore dell'immobile (in qualche caso si sale fino al 100%), anche se per comprendere quale sia l'importo massimo bisogna comunque ottenere il cosiddetto parere di fattibilità, disponibile in genere dai 3 ai 5 mesi dalla richiesta di mutuo. La banca necessita dei documenti reddituali e dell'elenco di eventuali garanzie personali supplementari, oltre che delle informazioni precise sul valore dell'immobile di cui finanziare la compravendita. Fondamentale anche il calcolo del rapporto tra rata e reddito: per valutare la fattibilità del mutuo, questa non deve in genere superare il 35-40% dello stipendio netto.

In caso di riscontro positivo del parere di fattibilità si può procedere col mutuo vero e proprio, per ottenere il quale deve essere presentata all'istituto di credito una serie di specifici documenti: copia dei documenti personali (certificato di nascita e di stato civile), copia del certificato di abitabilità dell'immobile e copia del compromesso. Nel caso in cui il mutuatario sia un lavoratore dipendente è necessaria una copia dell'ultima busta paga, mentre in caso di lavoratore autonomo serve copia della dichiarazione dei redditi ed eventuale documento comprovante l'iscrizione ad un albo professionale.

Come anticipato, la sospensione del pagamento delle rate del mutuo è stata prorogata, senza tuttavia includere nella moratoria i lavoratori autonomi (per questi ultimi la possibilità è scaduta lo scorso 17 dicembre e non è stata rinnovata). In questi casi si può pensare ad una surroga, solo che ci sono condizioni da rispettare. Bisogna innanzitutto dimostrare che il proprio reddito non ha subito conseguenze causa Covid.

Inoltre il rapporto tra debito residuo e valore della casa deve essere al di sotto del 70% e la cifra da richiedere deve raggiungere quantomeno i 70-80mila euro: questo perché, in caso contrario, la nuova banca non avrebbe alcun interesse a subentrare alla vecchia.