Mutuo prima casa: come scegliere tra tasso fisso e variabile

Tasso fisso o tasso variabile. È questa una delle decisioni più importanti da prendere all'atto di accensione di un mutuo per l'acquisto di una casa considerando che ci si riferisce agli interessi che il mutuatario si troverà a dover restituire all'istituto per la concessione del credito necessario all'acquisto dell'immobile.

Soprattutto per i giovani - che possono spalmare prestito per un periodo lungo - questa scelta diventa, pertanto, fondamentale anche alla luce delle ultime misure di sostegno per l'accesso al mutuo prima casa rivolto agli under 36 di cui si è parlato in un precedente articolo de IlGiornale.It.

Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta.

Tassi fissi sulla prima casa

Con il tasso fisso all'atto di accensione del mutuo viene deciso a quanto ammonterà l'interesse nei confronti dell'istituto bancario e quella cifra non sarà soggetta a variazioni di alcun genere; nei fatti si stabilisce, all'atto della firma, quanto si pagherà e per quando tempo.

Facendo un esempio utilizzando uno dei numerosi siti di comparazione presenti sul web Francesco, di 30 anni, libero professionista con uno stipendio netto medio di circa 1300 euro vuole acquistare, a Roma, un immobile del valore di 200mila euro chiedendo alla banca 80% del complessivo (160mila euro) da restituire in 30 anni.

Secondo le caratteristiche prefissate, non considerando le spese iniziali da sostenere tra cui la perizia, la Rata mensile che si troverà a pagare sarà di 518,31 euro.

Calcolatrice alla mano in trent'anni di rate l'importo che Francesco dovrà restituire sarà di 186.591 circa, quindi 25.500 euro in più di quanto richiesto dovuto ad un Tasso Fisso dell'1,05% (Tasso finito) e ad un Taeg all'1,13% (Indice Sintetico di Costo).

Il mutuatario, pertanto, nell'atto di acquisto sa perfettamente quanto effettivamente gli costerà la casa.

Tassi variabili sulla prima casa

Con il variabile, invece, se i tassi di mercato diminuiscono anche la rata del mutuo saranno più basse mentre se i tassi di mercato aumentano la rata del mutuo aumenterà, anche se sono state inserite delle sorte di "clausole di salvaguardia"; ad esempio, con il tasso variabile con Cap è possibile stabilire un tetto massimo oltre il quale non si può andare.

Altra ipotesi è il mutuo rata costante la rata resterà invariata nel corso di tutto il finanziamento mentre cambierà la durata del rimborso.

Facciamo le tre ipotesi di calcolo. Sempre Francesco, 300 anni, libero professionista con uno stipendio netto medio di circa 1300 euro vuole acquistare, a Roma, un immobile del valore di 200mila euro chiedendo alla banca 80% del complessivo (160mila euro) da restituire in 30 anni:

• Con il tasso variabile classico avrà una Rata mensile di 471,72 euro ma con un Tasso Variabile attualmente allo 0,40% ed un Taeg allo 0,47%;
• Con il tasso variabile con Cap avrà una Rata mensile di 505 euro ma con un Tasso Variabile all'1,55%, un Cap tasso massimo del 2,60% e un Taeg all'1,73%;
• Con il tasso a muto variabile a rata costante il prezzo sarà lo stesso del tasso variabile ma resta la clausola temporale.

A prima vista ci si rende conto che gli importi sono più vantaggiosi, ma la variabile può essere davvero incidente sul lungo periodo ed occorre sottolineare che negli ultimi anni i tassi non stati ai minimi storici quindi occorre prestare molta attenzione nella scelta.

Consigli utili

Per prima cosa sarebbe importantissimo che il reddito netto deve essere almeno tre volte la rata che si andrà a pagare mensilmente. In verità si tratta di una condizione necessaria affinché la banca conceda il mutuo ma, ad ogni modo, è sempre bene tenere a mente questo dato.

Inoltre non concentratevi sul Tan ma sul Taeg, in quanto solo quest’ultimo dato non comprende solo il tasso di interesse, ma di tutti i costi accessori che riguardano il finanziamento, tra cui lo spread.