«Prelios punta sui servizi per crescere in Europa»

Il mercato immobiliare italiano, ridotto in macerie dalla recessione e colpito dall'introduzione dell'Imu, «non ha le forze per riprendersi nel medio periodo». L'avvertimento è di Massimo Caputi che con la sua Feidos è impegnato, insieme con altri investitori, nel rilancio di Prelios, l'ex Pirelli Re. Molti i fattori critici del settore da risolvere, dall'enorme offerta di uffici e abitazioni alla scarsità del credito reso disponibile dalle banche, già alle prese con 120 miliardi di sofferenze. Caputi rifocalizzerà quindi Prelios, di cui è vicepresidente con delega allo sviluppo, sul mondo dei servizi: a giugno scatterà un aumento di capitale da 185 milioni al prezzo di 0,059 euro.
Come si esce da questo circolo vizioso?
«In Italia mancano gli investitori esteri. Stando alle statistiche, il nostro Paese dovrebbe rappresentare il 2% degli investimenti immobiliari complessivi a livello mondiale; oggi invece si ferma a meno del 2 per mille contro l'8% della Germania. Spero che il governo Letta introduca misure agevolative in grado di convincere i soggetti internazionali, come è accaduto in Francia, dove è stata varata una fiscalità di vantaggio per i Paesi arabi. Esiste, però, un elemento di positività perché i grandi operatori non considerano più l'Italia a rischio euro e, quindi, stanno aprendo una finestra di interesse sul nostro Paese, visti gli elevati rendimenti: il dato medio sul terziario, in termini di canone lordo di affitto, si attesta all'8% contro il 6% della Germania e il 4% dell'Inghilterra».
Eppure gli Emiri del Qatar, dopo aver rilevato i resort della Costa Smeralda, sono entrati in forze nel progetto Porta Nuova di Milano.
«Occorre analizzare l'investimento nei dettagli per capire su quale tipo di asset hanno concentrato l'attenzione».
City Life, Porta Nuova, Santa Giulia: com'è possibile vendere tanti immobili senza deprimere ancora i prezzi?
«Il problema è proprio questo, a Milano nel medio periodo ci sarà una marcata eccedenza di offerta d'uffici: la stessa delocalizzazione delle sede di Unicredit libererà oltre 20 palazzi che i proprietari faranno fatica ad affittare, anche perché necessitano di ristrutturazione dal punto di vista energetico. Il capoluogo lombardo è però un caso unico, nel resto d'Italia la lentezza della burocrazia ha rallentato molti progetti di sviluppo, con l'esito involontario di aiutare a calmierare la crisi. In ogni caso è inutile continuare ad edificare, meglio puntare sul riutilizzo dell'esistente e riconvertire; si riducono i costi d'infrastruttura e si migliora l'efficienza energetica».
Ma le banche sono alle prese con crediti immobiliari non più esigibili, e vogliono disfarsene...
«Il consiglio che dò alle banche è di non cedere i non performing loan, ma di valorizzare questi asset. In passato i crediti si potevano vendere in blocco, ma oggi il prezzo sarebbe a forte sconto e quindi notevole l'impatto sul bilancio. La soluzione è, invece, quella di “valorizzare“; significa che la banca deve andare a gestire il problema con delle joint venture dedicate. Prelios è molto attiva su questo fronte».
Che cosa pensa del rinvio dell'Imu sulla prima casa?
«Se l'esecutivo non compone un quadro definitivo è soltanto un rinvio di spesa. La cosa più complessa è determinare un corretto ed equo valore catastale».
E l'idea dello Stato di fare cassa con gli immobili?
«Il governo dovrebbe identificare delle forme innovative per completare il piano di cessioni. Londra, per esempio, non vende i propri cespiti, ma li concede in long lease, con contratti anche di 100 anni di durata; in questo modo si assicura il rendimento e resta proprietario».
A giugno Prelios affronterà un aumento di capitale da 185 milioni, come saranno impiegate le risorse?
«Saranno destinate alla crescita in Europa nell'ambito dei servizi integrati immobiliari. Prelios non farà più investimenti diretti, sarà un gruppo di servizi puro, anche tramite il potenziamento delle nostre otto società operative (5 in Italia, 2 in Germania e 1 in Polonia)».
Chiederete altra finanza?
«No, non è previsto».
Quanto vale il portafoglio?
«La holding quotata ha un patrimonio immobiliare di 600 milioni ed è quindi in grado di ripagare sia il debito sia il convertendo; mentre il gruppo gestisce masse per 10 miliardi, divise a metà tra Italia e Germania».
Dove sono i margini maggiori?
«Il valore aggiunto è l'integrazione totale di tutti i servizi: immobiliare, manutenzione e valorizzazione degli asset, agency corporate e crediti non performing. Oggi Prelios fattura 130 milioni nei servizi, impiegando 850 persone, l'obiettivo a 4 anni è salire a 190 milioni con mille addetti, divisi a metà tra Italia e Germania».

Farete un'offerta per la sede del Corriere della Sera?
«Guardiamo con interesse tutte le opportunità, ma siamo focalizzati su quelle immediatamente a reddito per conto di investitori esteri».