Il "Sit": ecco l'arma finale del catasto​. Come funziona

Da febbraio scorso ha iniziato la progressiva attivazione su tutto il territorio nazionale ad eccezione di Trento e Bolzano dove la delega è delle province autonome; ora, a quasi 9 mesi dall'avvio. è tempo di una prima valutazione degli effetti di Sit (Sistema integrato del territorio), lo strumento che avrebbe dovuto rappresentare una vera e propria rivoluzione per il catasto.

Con provvedimento n. 20143 del 26 gennaio scorso, l'Agenzia delle Entrate aveva disciplinato le modalità di consultazione delle banche dati catastali prevedendo l’attivazione progressiva del Sistema Integrato del Territorio in cui sarebbero dovuti essere conservati ed elaborati in modo incrociato gli atti catastali registrati nel sistema informativo dell'Agenzia.

Su questo strumento, però, aleggia la preoccupazione (nemmeno troppo remota) che si tratti di uno step intermedio in una più ampia riforma del catasto che desta timore tra le famiglie italiane, considerando che, come ricordato in un precedente articolo de IlGiornale.It, potrebbe esserci un aumento dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta catastale e dell’imposta di successione, con incrementi sull'Imu da salasso per il portafoglio degli italiani.

Ma vediamo meglio di cosa si tratta.

Cosa è Sit

Il Sistema integrato del territorio dovrebbe rappresentare - secondo quanto previsto dal provvedimento n. 20143 del 26 gennaio scorso dell'Agenzia - uno strumento funzionale ai sevizi relativi al catasto, ai servizi geotoporartografici e all'anagrafe immobiliare integrata.

Di per sé Sit non dovrebbe modificare la disciplina delle visure catastali in quanto, come ricordato dal provvedimento, “Le visure degli atti e degli elaborati catastali presenti nel SIT sono consentite in conformità a quanto previsto dalla disciplina normativa di riferimento e secondo le modalità specificate nel presente provvedimento”.

Questo strumento, come evidenziato dalla stessa Agenzia, è solo uno dei due pilastri su cui si fonderà l’Anagrafe Immobiliare Integrata. L’altro pilastro è costituito dall’Anagrafe dei Titolari (ADT), la banca dati dove sono archiviati i titolari di diritti reali sugli immobili che permetterà la corretta identificazione degli intestatari di immobili mediante la ricerca degli atti da cui hanno origine le intestazioni in catasto ed il loro confronto con i registri di riferimento: in prima istanza con quelli della pubblicità immobiliare e l’archivio anagrafico, in futuro anche con altri registri come il registro imprese o il registro di stato civile.

Questi due strumenti sono alla base della cosiddetta Anagrafe Immobiliare Integrata, introdotta dal Dlgs n.78/2010, infrastruttura digitale che utilizzerà in maniera integrata i dati catastali e di pubblicità immobiliare, integrando le informazioni ma mantenendo sostanzialmente inalterate le regole di gestione di ciascuno di essi.

Incrociando i dati l'Agenzia potrà "verificare" un patrimonio informativo riguardante oltre 74 milioni di immobili urbani e 60 milioni di immobili rurali (terreni) avendo "una corretta localizzazione sullo spazio geografico e una precisa descrizione delle caratteristiche rilevanti ai fini fiscali di ciascun immobile censito in catasto, integrando informazioni identificative, tecniche, censuarie, il relativo valore fiscale e utilizzando anche informazioni provenienti da fonti esterne".

Nei fatti, dunque, Sit permetterà controlli e verifiche più rapide anche sulla veridicità dei dati dichiarati; uno strumento di contrasto all’evasione, dunque, anche considerando che dal gettito "Imu mancano 4,8 miliardi di euro, dalla Tasi 266 milioni e dall’Irpef 695 milioni: nonostante lo stabile sia lì, e facilmente verificabile, le quote di evasione sono elevate: per la sola Imu parliamo del 25,8%, con punte del 46,3% in Calabria".

Allora la domane è se questo strumento sia il primo passaggio verso una riforma del catasto in grado di far quadrare i conti (con il possibile aumento degli importi a carico delle famiglie).

Cosa potrebbe succedere

L'ipotesi, paventata soprattutto da Lega e Fratelli d'Italia, non sarebbe quella del solo aggiornamento dei dati (con la conseguente lotta all'abusivismo o all'evasione) ma anche quello dell'aggiornamento delle rendite catastali, la sostituzione dei vani catastali in favore dei metri quadrati o la semplificazione delle categorie.

L'impianto di un'eventuale riforma, pertanto, prevedrà che:

• il valore patrimoniale medio venga stabilito in relazione al valore di mercato espresso in metri quadri;
• la rendita catastale (usata, ad esempio, per le imposte sui redditi) venga calcolata con metodologie analoghe a quelle per il valore patrimoniale, ma incentrate sul valore locativo espresso in mq.

La revisione dei valori ai fini delle imposte dirette e indirette in quanto le nuove rendite saranno quasi sempre più alte delle attuali; difatti con l'aumento della rendita catastale incrementerebbero l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’imposta di successione senza dimenticarsi dei costi dell'Imu sulla seconda casa.

I controlli incrociati del Fisco

Il provvedimento di adozione del Sit prevede che attraverso questo strumento sarà possibile "una corretta localizzazione sullo spazio geografico e una precisa descrizione delle caratteristiche rilevanti ai fini fiscali di ciascun immobile censito in catasto, integrando informazioni identificative, tecniche, censuarie, il relativo valore fiscale e utilizzando anche informazioni provenienti da fonti esterne".

Allora ecco che spunta l'ipotesi, di cui si è parlato in un precedente articolo de IlGiornale.It, che il Sit possa favorire i controlli incrociati con il 730 e le dichiarazioni dei redditi al fine di scovare i "furbetti"; le modalità di controllo riguardano, ad oggi, le spese impiegate, ad esempio, per l'acquisto della casa, oltre alla verifica della rata del mutuo e del contratto di affitto, tutte spese soggette al cosiddetto “redditometro” che scatta nel caso in cui le spese sostenute dal contribuente in un anno contributivo superino del 20% i guadagni riportati sulla dichiarazione dei redditi.

Sul valore catastale, invece, gli immobili sono soggetti a tre tipologie di controllo (confronto del valore dell’immobile in questione con gli altri presenti nella stessa area; quotazioni Omi; tramite satellite) con il Fisco che punta

soprattutto alle verifiche con l'aerofotogrammetria con l'Agenzia delle Entrate che ha già confermato molti dei suoi sospetti, individuando 2 milioni di particelle non dichiarate ed 1,2 milioni di unità immobiliari in più.