Rebus affitti, ecco come dividere le spese: la guida

Sapere quali principi determinano la ripartizione delle spese tra locatario (l’inquilino) e il locatore (il proprietario) evita i malumori che seguono le incomprensioni e le tensioni. Ci sono dei principi generali che è bene conoscere, così come il proprietario deve sapere che è chiamato a rispondere delle spese eventualmente non pagate dagli inquilini.

Il contratto di locazione secondo il Codice civile

Gli articoli del Codice civile che disciplinano i contratti di locazione vanno dal 1571 al 1654 ma quello che risponde al tema della divisione delle spese è l’articolo 1576 il quale stabilisce che il proprietario deve farsi carico delle riparazioni con l’esclusione degli interventi di piccola manutenzione le quali sono a carico dell’inquilino e, salvo accordi contrari tra le parti, devono coprire anche alle cose mobili.

Riducendo all’essenziale si può dire che l’inquilino si fa carico delle spese di manutenzione ordinaria, mentre il proprietario di quelle di manutenzione straordinaria. Il Codice civile traccia, in questo caso, dei limiti elastici tant’è che, in sede contrattuale, possono essere presi accordi diversi ma sempre in linea con i principi dettati dalle norme, giacché gli accordi contrari alla legge sono nulli. Questa 'duttilità' delle norme rende ancora più importante che inquilini e proprietari conoscano i rispettivi diritti e doveri.

Entriamo nel dettaglio

Diverse associazioni a tutela degli inquilini e dei proprietari hanno stilato delle tabelle che definiscono meglio le ripartizioni dei costi. Queste coprono in modo esaustivo tutte le potenziali spese che possono incombere su una casa o un condominio e le riprendiamo qui, indicando quelle che riteniamo possano essere le più comuni.

Quando l’inquilino entra in possesso della casa o dell’appartamento, occorre che il proprietario provveda in prima persona a renderlo abitabile. Le spese che seguono sono quindi tutte a suo carico e sono ad esempio:

• Installazione impianto televisivo
• Installazione o sostituzione di porte, finestre, serrande e cancelli
• Ristrutturazione del tetto, del pavimento, dell’intonaco e delle facciate
• Sostituzione di tutti i rubinetti (bagno, cucina, caldaia, …)
• Eventuale rifacimento degli impianti gas, idrico ed elettrico
• Eventuale sistemazione del giardino, incluso l’impianto di illuminazione

Le spese relative agli ascensori sono così ripartite:

• Installazione, Proprietario
• Manutenzione straordinaria e adeguamento alle disposizioni di legge, Proprietario
• Consumi di energia elettrica, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, ispezioni e collaudi, Inquilino

Per gli impianti di riscaldamento o condizionamento, gli impianto di addolcimento delle acque, invece, è prevista una ripartizione di massima:

• Installazione e ammodernamento impianti, Proprietario
• Manutenzione ordinaria, inclusa le operazioni dei filtri, Inquilino
• Acquisto combustibili, energia elettrica e acqua, Inquilino
• Lettura dei contatori, Inquilino

Per gli impianti centralizzati di ricezione e distribuzione radio-televisiva, è previsto che:

• Installazione, sostituzione e ammodernamento degli impianti centralizzati, Proprietario
• Manutenzione ordinaria, Inquilino

Per quanto riguarda l’appartamento locato durante il periodo di locazione, quindi dopo che l'inquilino ha preso possesso dell'abitazione, vigono invece queste regole generali:

• Sostituzione pavimenti, Proprietario
• Sostituzione chiavi e serrature, Inquilino
• Tinteggiatura pareti (fermo restando che il proprietario deve consegnare l'appartamento con i muri tinteggiati di nuovo e in stato consono), Inquilino
• Sostituzione vetri (fermo restando che il proprietario deve consegnare l'appartamento con i vetri in buono stato), Inquilino

Per le parti comuni, ovvero quelle che sono all’esterno dell’appartamento e riguardano l’uso di tutti i condomini, come per esempio scale, pianerottoli e atri, le spese sono ripartite come segue:

• Sostituzione grondaie e termosifoni, Proprietario
• Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici, Proprietario
• Manutenzione straordinaria della rete fognaria, Proprietario
• Sostituzione chiavi e serrature, Proprietario
• Sostituzione di pavimentazione, ringhiere e corrimano, Proprietario
• Allestimento di caselle postali, indicazioni segnaletiche, zerbini e arredi, Proprietario
• Tassa di occupazione suolo pubblico per passi carrabili, Inquilino
• Spese e materiali di pulizia, Inquilino

Laddove è disponibile un servizio di portierato, le spese sono a carico sia del proprietario sia dell’inquilino, anche se suddivise in misure diverse.

• Stipendio del portiere comprensivo di contributi, ferie, liquidazione e indennità, Proprietario al 10%, inquilino al 90%
• Manutenzione straordinaria guardiola, Proprietario
• Manutenzione ordinaria guardiola, Proprietario 10%, inquilino 90%

Anche le spese di pulizia sottostanno alle logiche di divisione tra ciò che è ordinario e straordinario, ne consegue:

• Spese di assunzione degli addetti alle pulizie, Proprietario
• Spese di appalto per il conferimento di appalto, Proprietario
• Acquisto macchinari, Proprietario
• Acquisto di contenitori e bidoni, Proprietario
• Manutenzioni ordinario ai macchinari, Inquilino
• Disinfestazione contenitori e bidoni, Inquilino
• Materiali per la pulizia, Inquilino
• Derattizzazioni e disinfestazioni dei locali adibiti alla raccolta dei rifiuti, Inquilino
• Sgombero della neve, materiali inclusi, Inquilino

Le spese non pagate

Il proprietario si assume la responsabilità delle spese condominiali non pagate dall’inquilino, così come delle infrazioni al Codice civile eventualmente da questo commesse, come per esempio il mancato rispetto delle regole del condominio.

In caso di dispute sarebbe consigliabile rivolgersi a una delle tante associazioni per la tutela di inquilini e proprietari prima di ricorrere al supporto di un legale.