Gli esperti sicuri: «Scudo anti-spread? Puntate sulla casa»

La dittatura dello spread ha colpito anche il settore immobiliare. Inutile negarlo. Prima della crisi, il mattone era considerato un bene rifugio per eccellenza: oggi lo è un po' meno. Un rapporto diffuso ieri dalla Banca d'Italia dipinge uno scenario plumbeo, riassunto in estrema sintesi da alcune cifre: le compravendite hanno subìto un calo dell'1% tra il primo e il secondo trimestre dell'anno; il 70% degli agenti immobiliari, complice l'Imu, prevede un calo ulteriore dei prezzi nei prossimi mesi; lo sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è salito al 15,4% in maggio dal 14,3% di aprile. Inoltre, dal 2006 le compravendite di abitazioni si sono ridotte del 29%.
Ma anche se il futuro è pieno d'incognite, forse è proprio questo il momento di compiere il grande passo e scommettere ancora sulla casa. Anche perché, sottolinea Leo Civelli, amministratore delegato di Reag-Real Estate Advisory Group, in Italia «non si è verificata nessuna bolla dei prezzi», fenomeno all'origine del disastro spagnolo. Certo, l'eccesso di offerta si fa sentire, il ceto medio-basso fatica ad accedere al mercato, ma «i prezzi e i canoni sono sostanzialmente stabili e non diminuiranno in modo significativo come qualcuno teme», spiega Civelli. «Non dimentichiamo poi - aggiunge Alberto M. Lunghini, presidente di Reddy's Group ed esperto del settore - che i prezzi degli immobili non sono assimilabili alle quotazioni dei titoli azionari, ma vanno valutati sul lungo termine». E negli ultimi 50 anni, il mattone ha sempre garantito un buon ritorno, pari al 2,3% annuo al netto dell'inflazione.
L'attuale fase discendente dei prezzi può inoltre essere sfruttata per creare «una buona pensione integrativa - suggerisce Civelli - a patto che si investa in immobili di qualità e ben localizzati». Naturalmente, è opportuno distinguere tra l'acquisto per la prima casa e l'investimento immobiliare. Nel primo caso, spiega Lunghini, «si tratta di un investimento difensivo, teso a proteggere la famiglia dal rischio di uno sfratto o dallo stress di un trasloco. Se si riesce a trattare sul prezzo, è difficile fare un cattivo affare. Soprattutto se l'inflazione dovesse salire».
Il problema del reddito disponibile per milioni di italiani sarà l'elemento che più influirà nelle scelte future e anche sul mercato immobiliare. È quindi prevedibile, osserva Civelli, che la scelta ricada su immobili di dimensioni ridotte e con costi di gestione contenuti (bassi oneri condominiali, muniti di riscaldamento autonomo). Questa potrebbe essere però anche la scelta di chi è già proprietario di una casa, ma vuole mettere i risparmi nel mattone. «In questo caso - è il consiglio di Lunghini - bisogna investire sulla nuda proprietà, peraltro non soggetta all'Imu». Con un'avvertenza: «Sconsiglio - aggiunge l'esperto - di acquistare un appartamento occupato da una persona con meno di 70 anni». Quanto alle aste giudiziarie, sono una buona opportunità a patto di valutare bene a chi affittare l'appartamento e non trascurare obblighi fiscali e spese di manutenzione.
Ma alla fine, come scegliere? Prima regola: no agli acquisti d'impulso. Secondo: osservare la vita del quartiere in cui si trova l'immobile in ogni momento della giornata.

Terzo: privilegiare un appartamento ben esposto, vicino al luogo di lavoro, ben servito dai mezzi pubblici e provvisto di una buona classe energetica. Suggerimenti ovvi, ma di cui spesso ci si dimentica al momento di staccare l'assegno.