Millesimi, ora contano anche i giardini

La Cassazione ha finalmente fatto chiarezza circa l'attribuzione di un quota parte, nel calcolo del valore millesimale di una unità immobiliare, anche di quello del giardino annesso all'appartamento quale pertinenza della stessa.
Come è noto esiìstono molti appartamenti che hanno quali pertinenze cantine, poggioli, terrazzi ecc. alle quali, in sede di elaborazione dei millesimi generali viene attribuito un valore che si ottiene dal prodotto della superficie o del volume per una serie di coefficienti (piano, orientamento, luminosità, prospetto e destinazione).
Proprio quest'ultimo coefficiente (destinazione) è quello che viene adottato per differenziare il diverso valore in funzione dell'uso dei singoli locali: cucina, camera, servizio ecc. o della pertinenza: poggiolo, terrazzo, cantina.
Una sentenza della Corte di Cassazione (la numero 1615 del 18 settembre 1948) aveva sancito che nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio, ai fini della ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni di questo, non va tenuto conto del giardino che appartenga in modo esclusivo ad uno dei condomini, in quanto costituente una entità ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente.
La cassazione con sentenza n° 12018 del 1 luglio 2004 ha già modificato questo orientamento l'ha dove afferma che...... occorre richiamare come elementi oggettivi di valutazione sia elementi estrinseci quali ubicazione, esposizione, altezza, numero ed ampiezza dei balconi e terrazzi. A tali fini devono essere considerate le pertinenze quali autorimesse e cantine concorrendo tali beni alla determinazione patrimoniale delle relative unità immobiliari, nello stesso ambito si collocano i giardini per la loro rilevanza per un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio sono destinati con innegabili riflessi in ordine all'accrescimento del loro valore patrimoniale indipendentemente dalla circostanza che non si tratta di struttura muraria. Del resto il Ministero dei Lavori Pubblici con circolare n° 12489 del 26 marzo 1966 «norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese tra i singoli soci nell'attribuire i coefficienti di destinazione indica per i giardini e per le aree di rispetto valori oscillanti tra lo 0,15 e lo 0,10 dando un chiaro segnale con l'indicazione che nella determinazione dei valori delle singole unità immobiliari hanno influenza anche le superfici dei giardini.
Mi piace ricordare che il Direttore della rivista Geometra Ligure Geom. Arnoldo Juvara in un suo articolo del settembre/ottobre 1980, da me conservato tra i reperti storici, affermava, dopo un'esauriente spiegazione, che se il giardino è annesso all'appartamento deve essere considerato nell'elaborazione delle tabelle millesimali. Anche la quasi totalità degli autori dà questa indicazione.
La maggior parte dei tecnici e tra questi, per quel che possa valere, anche il sottoscritto nell'elaborazione delle tabelle millesimali hanno sempre calcolato anche il valore dei giardini quale quota parte del valore delle unità immobiliari cui sono annessi.

Oggi la Cassazione con sentenza 25 luglio 2007 n° 16644 ha posto fine a queste perplessità infatti sancisce che ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione gli elementi intrinseci dei singoli oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che gli elementi estrinseci (ubicazione, altezza) nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive fra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole determinando un aumento del valore patrimoniale dell'immobile.
Si può affermare che con questa chiara sentenza il problema sia stato definitivamente risolto.
*geometra