Norme sugli edifici storici

Possedere un immobile sottoposto a tutela storico-artistica, disciplinata dal decreto legislativo 42/2004, determina una serie di incombenze alle quali bisogna sottostare e che bisogna ben conoscere. Cerchiamo di esaminare tutte le situazioni da affrontare trovandosi professionalmente a dovere operare su tali fabbricati. Un primo caso si pone quando i proprietari di tali immobili, siano «persone giuridiche private senza fine di lucro»: vi rientrano gli enti religiosi e le comunità i cui beni siano comunque sottoposti al vincolo.
Ogni ente ha l'obbligo di formare l'elenco degli immobili in proprietà (quelli di possibile interesse per la Soprintendenza devono essere costruiti da almeno 45 anni: art. 1 comma 2 del D.P.R. 283/2000) e presentarlo alla Soprintendenza regionale e hanno l'obbligo di denunciare i beni acquisiti o ricevuti successivamente alla formazione dell'elenco, sempre se di età superiore ai 45 anni. In caso di mancata presentazione degli elenchi la Soprintendenza invita a provvedere entro un termine perentorio trascorso il quale l'elenco verrà formato dalla Soprintendenza a spese dell'ente. La Soprintendenza ha tempo due anni per esprimere il proprio parere sugli elenchi ricevuti.
Quanto sopra enunciato significa che, in assenza della presentazione degli elenchi, e quindi del parere della Soprintendenza, tutti i beni immobili degli enti sono sottoposti alla tutela della stessa con importanti limitazioni: l'impossibilità di operare qualsiasi intervento edilizio e di manutenzione che possa modificare esteticamente e funzionalmente il bene salvo previo parere della Soprintendenza, ovvero l'inalienabilità del bene senza nulla osta con nullità dell'atto in caso di mancata comunicazione, con le immaginabili gravi conseguenze.
La formazione degli elenchi diventa operazione importante per adempiere a un obbligo normativo ma soprattutto per liberare quei beni che pur non avendone le caratteristiche soggiacciono, in assenza del parere della Soprintendenza, ai vincoli conseguenti. È altrettanto importante, conoscere le procedure per effettuare interventi edilizi e manutentori. Il primo passo è interpellare la Soprintendenza per verificare se quel bene è o meno di interesse, inviando istanza corredata da documentazione che consenta di inquadrare il bene sotto il profilo storico e artistico.
Se la Soprintendenza valuta lo stesso d’interesse, dovrà essere predisposto, da parte di professionista abilitato, un idoneo progetto che inquadri con esattezza l'intervento da eseguire, corredandolo dei particolari costruttivi, documentazione fotografica e relazione storico artistica. La Soprintendenza deve esprimersi entro 90 giorni dalla presentazione, con eventuali richieste di chiarimenti che sospendono il termine fino al ricevimento dei chiarimenti stessi. Decorso tale termine, previa diffida a provvedere entro 30 giorni fatta dall'ente richiedente, la richiesta si intende accolta in virtù dell'art. 24 del Testo unico. Ottenuta l'approvazione del progetto, in relazione al tipo d’intervento, è necessario ottenere anche l'autorizzazione da parte del Comune o con la presentazione di una dichiarazione di inizio attività o con la presentazione di progetto soggetto a rilascio di permesso di costruire.

Il mancato ottenimento o richiesta del Nulla Osta da parte della Soprintendenza, comporta, se l'opera viene comunque eseguita, l'arresto da 6 mesi a 1 anno e l'ammenda da 774,69 euro (1.500.000 lire) a 38.734,27 (75 milioni di lire), in forza dell'art. 118 del Testo unico nonché, ove possibile, la rimessa in pristino stato.