Tutti i segreti per risparmiare sul mutuo

Vivere in una casa di proprietà è uno desideri più diffusi tra gli italiani, da sempre alla ricerca della sicurezza che infonde il mattone. Nella grande maggioranza dei casi comprare casa significa tuttavia stipulare un contratto di mutuo. Un passo impegnativo, che rischia di vincolare per molti anni il bilancio di famiglia ma anche una possibilità da sfruttare al meglio soprattutto adesso che la crisi dell’economia mondiale ha schiacciato i tassi di interesse ai minimi storici.
Prima di scegliere a quale banca e prodotto affidarsi è però cruciale avere ben presenti sia le proprie prospettive reddituali sia le proprie esigenze, perlomeno di medio termine. Il primo nodo da sciogliere è la scelta del tasso: i prodotti più tradizionali propongono il tasso fisso o il variabile, ma il mercato è ricco di strumenti articolati che mescolano in vario modo il tipo di tasso. Ci sono poi alternative che offrono il tasso variabile con il «cap», cioè un limite massimo oltre cui la rata non può salire anche in presenza di un aumento del costo del denaro, e mutui «a rata costante»: in questo caso a variare è infatti solo la durata del finanziamento, che si allunga in caso di rialzo dei tassi mentre si riduce se questi si abbassassero ulteriormente.
Qualunque sia la scelta va ricordato che il mutuo è un finanziamento a lungo termine - di norma varia tra i 5 e i 40 anni - rimborsabile a rate, che comprendono una quota di capitale e una di interessi. Per ottenere un mutuo è inoltre di norma necessario concedere alla banca delle precise garanzie, come l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile acquistato.
Le stesse finalità per le quali si può richiedere un mutuo sono peraltro molteplici: acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) o quella per le vacanze (seconda casa) o addirittura sostituire un mutuo precedentemente stipulato a condizioni economiche non più favorevoli (sostituzione) magari richiedendo un’integrazione di capitale (rifinanziamento).
Quello che è certo è che quanti non sono soddisfatti del proprio mutuo, magari sottoscritto prima che l’economia mondiale entrasse in recessione, possono rivolgersi ad un’altra banca per sostituire il mutuo originario a condizioni più vantaggiose. In questo caso la nuova banca eroga una somma che va ad estinguere il primo finanziamento e accende un’ipoteca cancellando quella precedente.
Grazie alla «surroga» è inoltre possibile ottenere il «trasloco» del proprio mutuo su un altro istituto di credito, senza sobbarcarsi spese aggiuntive. Il mutuatario, oltre a sostituire il debito residuo, può richiedere un mutuo di rifinanziamento e ottenere quindi ulteriore liquidità, magari per affrontare la ristrutturazione dell’appartamento.
Qualunque sia l’esigenza, oggi il mercato offre una scelta molto ampia e Internet è lo strumento ideale per orientarsi: consente, infatti, di paragonare i prodotti di molteplici banche e di richiedere preventivi senza muoversi da casa. Ma l’online è anche il regno d’elezione delle «banche dirette», istituti snelli - come Ing Direct, Fineco, Webank o Iwbank - o tradizionali ma moderni come Che Banca!, che proprio perché non hanno o quasi filiali sul territorio e quindi hanno costi interni ridotti, riescono a spesso a proporre prodotti accattivanti. E danno la comodità di essere raggiungibili, 365 giorni l’anno e 24 ore su 24, sia via web sia per telefono. Soffermarsi sulle singole voci potrebbe però non essere sufficiente per essere certi di aver sottoscritto il prodotto meno caro. Meglio confrontare il «Taeg», il parametro che riassume in sè tutti i costi di un mutuo e che quindi è una sorta di «bussola» della convenienza.
Le principali variabili da considerare sono poi la tipologia di tasso, lo spread applicato e la durata del piano di rimborso. Quest’ultima è fondamentale per i mutui a tasso fisso ma soprattutto per quelli a tasso variabile. Scegliere una durata lunga (20-30 o anche 40 anni) espone, infatti, il mutuatario a una maggiore incertezza.

Se, invero, è possibile prevedere, con un certo grado di approssimazione, la forchetta entro cui i tassi si muoveranno nei prossimi cinque anni, la stima sarà via via meno affidabile per periodi maggiori. Nel conto generale è poi sempre consigliabile tenere in considerazione anche le spese per il notaio.