Ascensore, i problemi per chi sale e per chi scende

Per la ripartizione delle spese relative all'ascensore condominiale, è necessario distinguere tra quelle di manutenzione e quelle di rifacimento. Le prime rientrano nella logica dell'art. 1123 del Codice Civile che, per la parte di interesse, così recita:
«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».
Pertanto, trattandosi di spese per la conservazione ed il godimento di un bene condominiale che interessa i condomini in misura diversa, quelle di manutenzione faranno capo a coloro che dell'impianto si servono. In merito il criterio di ripartizione, salvo diversa indicazione regolamentare, secondo ormai costante giurisprudenza, va assimilato a quello delle scale di cui all'art. 1124 e cioè «per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l'altra in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo».
Nel caso di rifacimento, ovvero di installazione ex novo, di un ascensore la spesa va invece ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Al riguardo è doveroso precisare che la «giurisprudenza» non sembra aver dubbi che, in caso di realizzazione ex novo di un ascensore, la spesa - trattandosi di una struttura comunque condominiale - vada ripartita tra tutti i condomini applicando le quote millesimali di proprietà. Possono essere esclusi solo quei condomini che siano in grado di dimostrare, come nel caso dei negozi, che di tale struttura non se ne servono né direttamente né indirettamente. Vale a dire che dalla stessa non traggono alcun beneficio. In merito ritengo che sia molto difficile dimostrare la totale estraneità di un Condomino al servizio dell'ascensore (e delle scale), in quanto queste strutture conducono quasi sempre anche a porzioni condominiali come il lastrico solare od il tetto. Nel caso il lastrico solare sia interamente di proprietà, forse è possibile dimostrare il totale non interesse all'uso dell'ascensore.
Meno costante è il principio secondo cui anche le spese per il rifacimento di un ascensore esistente debbano far carico a tutti i condomini e non solo a quelli che lo usano. La maggior parte sostiene, e tra quelli chi scrive, che dette spese debbano far capo a tutti i condomini in quanto rivolte a sostituire un bene comune anche se li serve in modo diverso. Infatti l'impianto di ascensore è un servizio comune a tutti i condomini che contribuisce, in modo significativo, al prestigio dell'intero fabbricato ed è liberamente, seppur teoricamente, utilizzabile da tutti.
Questi principi, come detto, valgono ove non esistano indirizzi specifici nel Regolamento di Condominio. Essi non sono attuabili anche nel caso l'ascensore sia installato ex novo solo da alcuni condomini. In questo caso - a mio parere - la struttura rimane sempre condominiale, tant'è vero che coloro che l'hanno fatta costruire (ovviamente a fronte di idonea delibera o come innovazione o come abbattimento delle barriere architettoniche, che sono due fattispecie che richiedono maggioranze diverse) non possono opporsi acché altri si «allaccino». Questi ultimi devono però corrispondere la relativa indennità, che è legata al costo di costruzione, adeguato alla data dell'allaccio, diminuito per il degrado d'uso.

Ogni caso, come spesso succede, va comunque esaminato potendo avere caratteristiche che sfuggono al rigoroso rispetto di quanto qui brevemente e sommariamente enunciato.
*direttore della rivista
Il Geometra Ligure