Casa, come comprarla senza accendere un mutuo

Comprare casa diventa sempre più difficile, soprattutto per chi non dispone della liquidità necessaria ed è costretto a ricorrere ad un mutuo per finalizzare l’acquisto. Fra garanzie sempre più stringenti richieste dalle banche e alti tassi di interesse indirizzano molti verso la formula dell’affitto, per poter disporre di un’abitazione. In questo caso, l’affitto con riscatto può rivelarsi un’interessante opportunità. Si tratta di una particolare formula contrattuale, che consente di usufruire di un immobile che, nei tempi definiti dalle parti coinvolte, può essere poi riscattato. Una variante di questa tipologia di accordo è la formula rent to buy. Vediamo allora nel dettaglio in cosa consistono e quali sono i pro e i contro.

Affitto con riscatto e "rent to buy"

L’affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che consente al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare allo stesso tempo un’opzione di acquisto sullo stesso, versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, al termine del periodo stabilito l’affittuario ha così la possibilità di diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale. L’affitto con riscatto consiste nella stipula di due contratti, quello di locazione e quello di opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più elevato ,destinato a coprire una quota dell’acconto sul prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza. Il contratto di opzione per l’acquisto, in cui è inserito il prezzo per il riscatto, può essere stipulato contestualmente alla locazione.

La formula rent to buy, termine di origine anglosassone (letteralmente “affittare per comprare”), è una tipologia contrattuale che ha il fine di far acquistare la proprietà dell’immobile. Si differenzia dall’affitto con riscatto, poiché attraverso il rent to buy il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non sarà in grado di ottenere un finanziamento bancario. La finalità di questa formula contrattuale è sostanzialmente quella di far acquisire al compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario. Si tratta di una formula abbastanza flessibile, che fornisce al compratore il vantaggio di usufruire nell’immediato del bene in affitto, rimanendo in tale situazione fino a quando non rientra nei requisiti per poter richiedere un mutuo.

Tipologie di affitto con riscatto

Possiamo distinguere le diverse formule di affitto con riscatto in:

contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), la formula più utilizzata, per la quale è però necessario avvalersi di un notaio. Qualora il conduttore non finalizzasse la compravendita della casa, il venditore potrebbe trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.

affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto, che consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al cui termine (o in una data concordata al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario verserà al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato, calcolato nella misura di del 20-30% in più rispetto alla rata di locazione, che verrà poi detratto dalla somma complessiva richiesta per la vendita dell’immobile.

affitto con riscatto con riserva di proprietà, che permette al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente abbia provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

Quali regole

Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a norme precise, che definiscono l’accordo tra il proprietario e l’affittuario orientato all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto.

Aderendo a tale formula, l’inquilino paga, come si diceva, un canone mensile maggiorato del 20-30% rispetto a una normale quota mensile indicata dai contratti di locazione. La parte del pagamento in più varrà come anticipo per l’eventuale successivo acquisto dell’immobile. Volendo fare un esempio pratico, se una mensilità corrisponde a 500 euro e il premio maggiorato previsto dall’accordo del contratto di affitto con riscatto è del 30%, cioè 150 euro, l’importo da versare ogni mese da parte del potenziale compratore, sarà di 650 euro. Al momento di esercitare l’opzione d’acquisto, ipotizziamo 4 anni dopo, l’inquilino potrà quindi contare su un anticipo già versato di 7.200 euro, che andrà sottratto al prezzo di vendita.

L’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra da versare al momento della firma del contratto (contrariamente a quanto accade per i tradizionali preliminari di vendita), ma può essere equiparato al pagamento della mensilità di un mutuo. La durata dell’affitto con riscatto, inoltre, non può superare i dieci anni. Proprietario dell’immobile e conduttore possono scegliere la durata del contratto di locazione, tra la classica formula 4+4, o quella 3+2. Il termine entro cui vale l’opzione d’acquisto incide naturalmente sulla quota maggiorata della rata: più bassa è la scadenza, più alto sarà il premio da versare e viceversa.

Durante la fase in cui permane lo status di affittuario, l’inquilino non è tenuto (salvo eccezioni, come abbiamo visto) al pagamento delle tasse relative all’abitazione, come ad esempio l’IMU, a carico del proprietario dell’immobile finché l’inquilino non ne diventerà formalmente il titolare. Ciò vale anche in caso di cambio di residenza.

Pro e contro

L’affitto con riscatto risulta conveniente nel caso in cui non si possa accedere temporaneamente a un mutuo bancario. Detto questo, presenta diversi vantaggi, ma anche qualche svantaggio, per proprietario e affittuario, ecco quali:

Vantaggi per il compratore: maggiori opportunità di ottenere un mutuo a condizioni migliori; premio maggiorato utilizzato come anticipo per l’acquisto dell’immobile; IMU pagata dal proprietario; prezzo immobile fissato al momento della stipula del contratto di locazione;

Vantaggi per il venditore: vendita dell’abitazione più veloce; entrate certe da subito; trattenuta delle rate d’affitto e del premio maggiorato in caso l’inquilino si dimostri inadempiente, o non eserciti l’opzione di acquisto.

Tra gli svantaggi del contratto di locazione con opzione d’acquisto troviamo, invece, per il compratore: canone di affitto maggiorato perso se inadempiente; altro svantaggio, la possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quelli di mercato. Con tale tipologia di contratto infatti il prezzo di vendita finale è deciso al momento della firma del contratto, e non tiene dunque conto di eventuali svalutazioni dell’immobile;

per il venditore: pagamento tassa IMU fino alla cessione definitiva dell’immobile, nonché di tutte le spese riguardanti le riparazioni straordinarie; denaro a rate e non in un’unica soluzione, a differenza di una normale compravendita. Inoltre non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali Prima casa per l’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe anche accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile, ma non lo liberi: in questo caso l’unico modo per recuperarne la disponibilità sarà ricorrere all’intervento di un giudice.

Stipula del contratto: alcune avvertenze

Per la stipula di un contratto d’affitto con riscatto, in particolare per quella con opzione di futuro acquisto o preliminare di futura vendita, è importante affidarsi ad un notaio, il che comporterà un costo superiore della pratica, ma offrirà anche maggiori garanzie. Compito principale del notaio sarà verificare l’esistenza di un’eventuale ipoteca sull’immobile che si intende opzionare.

Attenzione: il rischio maggiore per i potenziali compratori si corre quando si accetta la proposta di affitto con riscatto da parte di costruttori per immobili rimasti invenduti. Può succedere infatti che l’impresa costruttrice si sia avvalsa di un’ipoteca a garanzia del mutuo sottoscritto per l’acquisto dell’intera area dei lavori.

L’ipoteca si estende quindi anche agli immobili edificati successivamente nell’area.