Può succedere: l’assemblea condominiale è convocata da settimane, l’avviso è stato regolarmente recapitato, i condomini si sono liberati da altri impegni e, puntuali, si presentano per discutere bilanci, lavori o nomine. Ma all’ultimo momento arriva la notizia: l’amministratore non potrà essere presente. Che fare, rinviare tutto o andare avanti lo stesso? Cerchiamo di capire di più.
L’amministratore non è indispensabile per la validità dell’assemblea
Il primo punto da chiarire è che l’assemblea non perde validità se l’amministratore non partecipa.
Gli articoli 66 e 1136 del Codice civile, che regolano rispettivamente la convocazione e la validità delle deliberazioni, non collegano in alcun modo la regolarità dell’assemblea alla presenza dell’amministratore. La legge richiede soltanto che la convocazione sia stata fatta nei termini di legge, almeno cinque giorni prima della data fissata, siano indicati luogo, data, ora e ordine del giorno, sia raggiunto il quorum costitutivo previsto (in prima o seconda convocazione). Se queste condizioni sono rispettate, l’assemblea può svolgersi regolarmente, anche in assenza dell’amministratore.
Il ruolo dell’amministratore in assemblea
È importante ricordare che l’amministratore non è un organo deliberante del condominio. Il suo ruolo, all’interno dell’assemblea, è quello di riferire sull’andamento della gestione, fornire chiarimenti contabili o tecnici e verbalizzare la riunione. Le decisioni, però, spettano esclusivamente ai condomini riuniti. In assenza dell’amministratore, l’assemblea potrà comunque nominare un presidente e un segretario, scelti tra i presenti, incaricati di dirigere la riunione e redigere il verbale. Quest’ultimo avrà pieno valore, a condizione che sia firmato dal presidente e dal segretario nominati.
Quando l’assemblea può comunque riunirsi
Nella pratica, l’assenza dell’amministratore non è un ostacolo insormontabile. Se l’ordine del giorno riguarda questioni semplici o ordinarie, come la nomina dei rappresentanti, la discussione su regole interne o la condivisione di informazioni, l’assemblea può procedere senza problemi.
Qualora inoltre, pur avendo l’amministratore stesso convocato l'assemblea, fosse impossibilitato a partecipare per motivi di salute o impegni improvvisi, non è necessario riconvocare l’assemblea: la convocazione resta valida e l’assemblea può comunque deliberare.
Anzi, secondo alcune sentenze (tra cui quella del Tribunale di Milano datata 27 maggio 2010), la mancata presenza dell’amministratore non incide sulla validità delle delibere, a meno che non si dimostri che la sua assenza abbia impedito ai condòmini di comprendere o discutere adeguatamente un argomento complesso.
Quando conviene rinviare
Diverso è il caso in cui all’ordine del giorno siano previsti punti che richiedono la presenza attiva dell’amministratore. Ad esempio: l’approvazione del rendiconto annuale, per la quale serve la sua relazione e la possibilità di chiarire i dati di bilancio, la discussione di lavori straordinari o di preventivi predisposti dallo stesso amministratore, la revoca o la riconferma dell’incarico, momento in cui il diretto interessato dovrebbe essere messo in condizione di replicare alle eventuali contestazioni.
In questi casi, la maggioranza dei condòmini può decidere di rinviare la seduta, motivando la scelta a verbale. Si tratta comunque di una decisione di opportunità, non di un obbligo di legge.