Può un condòmino aprire una finestra sul muro perimetrale dell’edificio? La risposta, come spesso accade nelle questioni condominiali, non è assoluta. Dipende dal rispetto di due condizioni fondamentali fissate dall’articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l’uso delle parti comuni: l’intervento è lecito solo se non altera la destinazione del bene e non impedisce agli altri di farne pari uso potenziale.
In altre parole, ognuno può servirsi del muro comune anche in modo "più intenso", purché la struttura continui a svolgere la sua funzione originaria e gli altri condòmini restino liberi di fare lo stesso. Ma cerchiamo di capire di più.
Quando l’apertura è ammessa
Il muro perimetrale è un bene comune e, come tale, può essere utilizzato da ciascun condòmino per esigenze proprie, a condizione di non comprometterne stabilità, sicurezza e decoro. Aprire una finestra per dare luce o aria a un locale interno può essere considerato un uso consentito della cosa comune, se l’intervento non altera la funzione del muro.
Ma attenzione: se la finestra diventa un accesso esclusivo o trasforma la parete in uno spazio “privatizzato”, l’opera non è più tollerata. È il caso, per esempio, dell’apertura di una porta-finestra che permetta di entrare in un cortile condominiale, sottraendolo di fatto alla fruizione collettiva.
Luci o vedute? Una differenza sostanziale
Il Codice civile distingue tra luci (articolo 901) e vedute (articolo 902 e seguenti):
le luci sono semplici aperture che lasciano passare luce e aria, senza consentire l’affaccio: in genere non arrecano pregiudizio e quindi sono ammissibili;
le vedute, invece, permettono di affacciarsi e guardare verso l’esterno, incidendo potenzialmente sulla privacy o sull’uso comune dello spazio. Per questo sono più limitate e ammesse solo se non creano vantaggi esclusivi o danni agli altri condòmini.
La giurisprudenza sul punto
Su questo argomento la Corte di Cassazione è intervenuta in varie occasioni. In particolare, con la sentenza n. 15872 del 2011 ha stabilito che “l’apertura di una finestra su muro comune è lecita se non incide sulla funzione del muro e non impedisce agli altri condòmini di esercitare analogo diritto d’uso”. Medesimo principio ribadito nella sentenza n. 14791 del 2020, dove si ricorda che il diritto del singolo “non può tradursi in un’appropriazione esclusiva del bene comune”.
In sintesi, aprire una piccola finestra per illuminare un locale interno può essere consentito; aprire un varco che modifichi l’uso della parte comune o il suo aspetto architettonico, invece, no.
Attenzione al decoro architettonico
Anche quando non si violano le regole tecniche, occorre considerare l’impatto estetico.
Un’apertura realizzata in modo disarmonico o su una facciata visibile può compromettere il decoro architettonico dell’edificio, tutelato dall’articolo 1120 del Codice civile. In tal caso, l’assemblea condominiale ha il diritto di chiedere il ripristino dello stato originario.