L’assemblea è il momento centrale della vita condominiale: è lì che si decidono le spese, si pianificano i lavori, si stabiliscono le regole di convivenza e si trovano i compromessi necessari a mantenere l’equilibrio tra le diverse esigenze. Ma non sempre tutti i condòmini possono partecipare: impegni di lavoro, famiglia o imprevisti possono impedirne la presenza.
In questi casi entra in gioco uno strumento semplice, ma fondamentale: la delega. Un meccanismo che, sulla carta, facilita la partecipazione e garantisce che nessuna proprietà resti “senza voce”, ma il cui utilizzo deve seguire regole precise. Conosciamo meglio questo strumento.
Il diritto di partecipare
Ogni condòmino ha il diritto inalienabile di partecipare all’assemblea. Nessuna regola interna, anche se approvata all’unanimità, può impedirlo. Non contano nemmeno comportamenti gravi, come danni al condominio o morosità: l’unico caso che può far perdere il diritto di partecipare è la perdita della proprietà dell’unità immobiliare.
Partecipazione tramite delega e tipologie
Quando un condòmino non può essere presente di persona, può affidare a un’altra persona il compito di rappresentarlo tramite delega scritta. La persona delegata, un vicino, un parente, un amico o un professionista, partecipa con piena capacità di voto e parola. La giurisprudenza conferma che la delega è un’estensione naturale del diritto di partecipare: chi è rappresentato è considerato presente anche se fisicamente assente, con tutti i diritti connessi al voto e alla legittimazione a eventuali ricorsi.
La legge prevede diverse forme per esercitare questo diritto:
delega libera: il delegato vota secondo il proprio giudizio, salvo accordi scritti con il delegante;
delega parziale: riguarda solo alcuni punti dell’ordine del giorno; il delegante è considerato assente sugli altri punti;
rappresentanza multipla: se un’unità appartiene a più proprietari, questi eleggono un solo rappresentante per l’assemblea.
Attenzione: non è valida una delega senza indicazione del delegato, a meno che non venga precisato prima dell’inizio dell’assemblea.
Il “caso” della delega in bianco
La delega in bianco è una delega assembleare in cui il condòmino indica solo il nome del delegato e firma, senza dare istruzioni di voto. È pienamente valida: il delegato vota liberamente su tutti i punti all’ordine del giorno, come se fosse il proprietario stesso. Il rischio, però, è che il delegante non possa più controllare l’esito del voto: se il delegato sceglie diversamente da quanto desiderato, la delibera resta valida e solo il delegante può contestarla, ma deve provare l’esistenza di accordi precedenti. Per questo la delega in bianco è utile solo quando c’è piena fiducia nel delegato.
Altra questione: spesso i condòmini restituiscono il modulo di delega già predisposto dall’amministratore, firmandolo senza compilare i campi. Una pratica comune ma rischiosa, perché se la delega viene completata in assemblea e nel frattempo arriva un’altra delega valida dallo stesso condòmino, ci si ritrova con due documenti formalmente corretti e possibili contestazioni sulla validità della riunione.
Per questo molti amministratori chiedono di inviare la delega già compilata prima dell’assemblea, così da evitare equivoci e problemi.
Limiti e trasparenza
Nei condomini più piccoli (meno di venti partecipanti) la legge non impone limiti: un delegato può rappresentare anche molti condòmini. Nei condomini più grandi, invece, nessuno può portare in assemblea più di un quinto dei millesimi, per evitare concentrazioni eccessive di voti e, al tempo stesso, scoraggiare eventuali “cordate” che potrebbero condizionare le decisioni.
La giurisprudenza ha chiarito alcuni punti chiave:
la delega non deve essere autenticata;
il presidente dell’assemblea deve verificare le deleghe senza diventare un notaio;
il delegante può revocare la delega fino all’apertura dei lavori, ma una volta iniziata l’assemblea il mandato non può più essere modificato.
Conflitti di interesse e casi particolari
Se il delegato ha un interesse personale nella decisione, per esempio, se è titolare di un’impresa coinvolta in un appalto, il presidente può limitarne o escluderne il voto su quel punto, per garantire imparzialità. Ciò non rappresenta un atto di sfiducia, ma una misura di trasparenza e correttezza.
Rapporto delegante-delegato e delega permanente
Il delegato agisce come rappresentante del condòmino: se supera i limiti del mandato, o vota al di fuori delle istruzioni, solo il delegante, come detto, può contestare la delibera. Gli altri condòmini non hanno titolo a opporsi.
La delega permanente in condominio non è valida: la legge richiede una delega nuova per ogni assemblea, perché il condòmino deve conoscere l’ordine del giorno e decidere volta per volta se partecipare o farsi rappresentare.
È però possibile, e frequente, delegare sempre la stessa persona, ma la delega deve essere rinnovata a ogni convocazione.La delega deve essere scritta, indicare delegante, delegato, data dell’assemblea e firma, e rispettare i limiti di legge indicati poc'anzi. L’amministratore non può mai ricevere deleghe.
