Aste immobiliari, come partecipare: ecco quanto rendono

In una fase così delicata per tassi e mutui come l’attuale, che vede ridimensionarsi il “potere d’acquisto” di singoli e famiglie, per il sogno di comprare casa accarezzato da buona parte degli italiani le aste giudiziarie potrebbero costituire un’opportunità interessante e potenzialmente conveniente. Crescono infatti le persone tentate dal partecipare ad un’asta perché interessate ad un immobile a un prezzo di occasione. Secondo quanto riportato dal sito Idealista.it, nel 2022 sono state 113.056 (309 al giorno, 13 all’ora) le unità immobiliari oggetto di asta in Italia. Con l’acquisto tramite asta immobiliare è possibile ottenere uno sconto fino al 20-30% e in certi casi, fino al 50% rispetto al valore di mercato. In molti però fanno un passo indietro di fronte alla prospettiva di prendere parte ad una vendita dalla modalità pressoché sconosciuta, con cavilli e complessità burocratiche. Ma che cos’è esattamente un’asta giudiziaria per l’acquisto di un immobile e come funziona? Quali sono i documenti necessari? Vediamo.

Che cos’è un’asta giudiziaria

Un’asta giudiziaria è la fase conclusiva del processo disposto da un giudice su richiesta di un creditore per portare a termine l’alienazione forzosa dei diritti di un debitore su un bene mobile o immobile al miglior offerente. Quando cioè un bene viene pignorato a chi ha un debito, quel bene viene venduto all’asta per recuperare i soldi necessari a soddisfare le richieste del creditore. Nel caso in cui la vendita riguardi un immobile, questo viene sottoposto a stima da parte di un perito incaricato dal tribunale: una volta fissato il prezzo base dell’asta, chi offre di più si aggiudicherà il bene. Se la cifra con cui ci si aggiudica il bene dovesse superare quella del debito, i soldi che avanzano torneranno al debitore.

Differenza fra asta con incanto e senza incanto

Esistono due tipologie di vendita all’asta: con incanto e senza incanto.

La vendita con incanto non garantisce al vincitore della gara l’aggiudicazione definitiva: entro 10 giorni dall’asta giudiziaria, è possibile infatti che altri soggetti presentino nuove offerte d’acquisto, che devono essere però superiori di 1/5 rispetto al prezzo raggiunto nell’incanto. La vendita senza incanto prevede invece l’aggiudicazione istantanea dell’immobile al momento della gara d’asta. In questo caso, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo entro i termini stabiliti dal tribunale.

Quanto può convenire compare casa all’asta

Nel documento del tribunale in cui sono indicate le caratteristiche necessarie per presentare la propria offerta, viene specificato anche l’importo dell’eventuale ribasso, nel caso in cui l’asta andasse deserta. È importante sapere che dopo ogni tentativo di vendita andato a vuoto, il giudice può decidere un ribasso del prezzo fino al 25% rispetto al valore precedente; se poi anche le tre aste successive andassero deserte, il prezzo di partenza potrebbe scendere fino al 50%. Per questo motivo, comprare casa all’asta può essere davvero conveniente, soprattutto per chi non può acquistare un immobile a prezzo di mercato, come ad esempio molte giovani coppie.

Dove trovare gli annunci delle aste

Secondo il Codice di procedura civile le informazioni sulle espropriazioni immobiliari devono essere pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, che raccoglie le informazioni e i documenti presenti sui siti autorizzati dal Ministero della Giustizia e accreditati presso il portale stesso. È bene tenere presente però che non tutti i siti gestori delle aste hanno le caratteristiche tecniche per essere accreditati presso il portale, il che rende lo strumento parzialmente operativo, dal momento che non riporta tutte le aste pubblicate sul territorio nazionale; di conseguenza bisognerà affiancare una ricerca parallela, da svolgere in autonomia o affidandosi a operatori specializzati. In alternativa, il giudice può disporre in maniera facoltativa che l’avviso di vendita sia inserito, una o più volte, sui quotidiani locali o nazionali o reso noto tramite annunci commerciali.

Chi può partecipare?

Partecipare ad un’asta giudiziaria è consentito a chiunque (a parte il debitore), che si tratti di persona fisica o società. Se a partecipare è un normale cittadino, dovrà presentare domanda semplice in carta da bollo presso la cancelleria del tribunale o, in caso di delega, al notaio o al professionista incaricato. La domanda dev’essere presentata entro il giorno precedente l’asta. Qualora si tratti, invece, di una società, la domanda dovrà essere presentata e sottoscritta dal rappresentante legale, allegando documentazione che attesti i poteri di chi sottoscrive e presenta la richiesta di partecipazione. Se si tratta di più persone o più società, nella domanda bisognerà specificare le quote di diritto reale che, in caso di aggiudicazione, ognuno dei partecipanti intende rilevare dal bene messo all’asta.

La presenza di un avvocato per partecipare alle aste giudiziarie non è obbligatoria, sebbene si tratti di una procedura abbastanza complessa, che richiede un estremo livello di competenza nel campo del diritto immobiliare e contrattuale. Tuttavia l’ausilio di un professionista può chiarire alcuni dubbi importanti come, ad esempio, se si tratta di vendita con incanto o senza incanto, le prassi di presentazione dell’offerta, cosa succede in caso di aggiudicazione o di perdita dell’asta; ancora: i costi per partecipare e la tassazione del bene in caso di aggiudicazione.

Elementi di valutazione

Prima di prendere parte a un’asta per l’immobile di proprio interesse, bisogna conoscere alcune regole per non commettere errori. Ecco quali:

È importante leggere tutti i documenti disponibili sul sito del tribunale, per verificare le modalità di sottoscrizione della domanda, l’importo degli assegni circolari da allegare a titolo di cauzione, la perizia tecnica effettuata su richiesta del tribunale (per poter sapere se l’immobile è in regola o ci sono sanatorie da fare e a quali costi, se è ancora occupato dal debitore o inquilini o usufruttuari), se è possibile visitare l’immobile. Bisognerà poi verificare se si dovrà partecipare fisicamente all’asta, o se si svolgerà in forma telematica. Non sempre inoltre è possibile delegare una persona, se non con procura notarile; è bene poi contattare al più presto il curatore fallimentare per visionare l’immobile e chiedere di chiarire eventuali dubbi.

Ulteriori accorgimenti: fissare il tetto massimo che si è intenzionati a offrire, considerando sia la propria disponibilità, sia l’eventuale importo di mutuo che, per sicurezza, potrebbe essere richiesto prima di partecipare all’asta; avere a disposizione almeno il 10% del prezzo (percentuale minima di acconto solitamente accettata dai tribunali per partecipare alla gara) che si intende offrire per potersi presentare all’asta giudiziaria; conoscere tutti costi collegati alla vendita, nonché gli oneri da sostenere in caso di abusi o irregolarità catastali legati all’immobile. Oltre al prezzo di aggiudicazione del bene, l’acquirente dovrà pagare le spese notarili, l’imposta di registro o l'Iva, e in caso di mutuo ipotecario, tutte le voci relative all’attivazione del finanziamento;

Importante anche considerare quali sono i tempi stabiliti dal tribunale, cioè entro quanto tempo dalla data di aggiudicazione dell’asta dovrà essere saldato il prezzo per diventare proprietari dell’immobile. Solitamente si tratta di 60 o 90 giorni, trascorsi i quali, se non si è provveduto a saldare la somma promessa, il tribunale considererà inadempiente l’aggiudicatario, che perderà la caparra versata e potrebbe vedersi addebitati eventuali ulteriori costi; verificare che l’immobile non sia occupato o se nell’ordinanza di vendita sia prevista la liberazione del bene entro la data di firma del decreto da parte del giudice, per non dover ricorrere alla forza pubblica.

Conoscere le condizioni catastali dell’immobile

Può capitare che (soprattutto per le abitazioni più vecchie) l’immobile all’asta presenti anomalie o problemi catastali, che devono essere sanati dall’acquirente appena prende possesso del bene, cioè successivamente al decreto di trasferimento, come riportato dalla perizia tecnica allegata al bando. Nella perizia sono riportate tutte le incongruenze presenti e la stima dei costi di regolarizzazione. Considerando tali informazioni, è opportuno che chi partecipa all’asta valuti il prezzo da offrire, mettendo in conto le spese da sostenere in futuro per rendere l’immobile conforme alla legge.

A favore di chi acquista, su disposizione del giudice che assegnerà il bene al nuovo proprietario, l’immobile aggiudicato verrà consegnato libero da ipoteche, pignoramenti precedenti e altre trascrizioni pregiudizievoli. Attenzione poi ai diritti acquisiti prima della notifica del pignoramento dell’immobile, come l’usufrutto, di cui neanche lo stesso giudice può ordinare la cancellazione. Stesso discorso nel caso in cui l’immobile sia occupato da un inquilino con contratto di affitto sottoscritto prima della messa all’asta dell’immobile. Chi si aggiudica il bene in tale condizione, dovrà attendere la scadenza naturale del contratto di locazione prima di poterne entrare in possesso.

Presentazione dell’offerta

Nell’ordinanza del tribunale sono presenti tutte le informazioni per partecipare correttamente all’asta giudiziaria per l’immobile cui si è interessati. Qualora lo si ritenga, se non si vuol fare da soli, è possibile come si diceva farsi seguire da professionisti, agenzie immobiliari specializzate o chiedere la consulenza di un avvocato o dello studio notarile designato dal tribunale, oppure ancora di un mediatore creditizio, in caso si richieda un mutuo.

L’iter per inoltrare l’offerta di acquisto ha inizio con la presentazione, a titolo di caparra (che andrà presentata entro i termini stabiliti e di norma entro il giorno precedente all’asta giudiziaria), di un assegno circolare in busta chiusa pari al 10% del prezzo proposto, che dovrà essere consegnato nel luogo indicato nell’ordinanza del tribunale, di solito presso uno studio di avvocati o dal notaio designato dal giudice. Il partecipante dovrà presentare anche la fotocopia del proprio documento di identità e del codice fiscale, insieme con i documenti richiesti nell’ordinanza. All’esterno della busta verranno annotati il nome della persona che materialmente provvede al deposito, dopo la sua identificazione, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista incaricato della vendita, la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. In caso di asta telematica il procedimento di presentazione dell’offerta avverrà tramite web, compilando e inviando il modulo apposito di offerta presente sulle piattaforme specializzate.

Che cosa succede dopo l’aggiudicazione

Una volta aggiudicato il bene immobile all’asta, il giudice procede con il decreto di trasferimento, così come prevede il Codice di procedura civile. Il decreto sarà poi oggetto di trascrizione immobiliare (diventando a tutti gli effetti una compravendita immobiliare stipulata per atto notarile). Tramite lo stesso decreto saranno cancellate le trascrizioni dei pignoramenti e le ipoteche, comprese quelle successive alla data della trascrizione del pignoramento.

Per questa procedura si parla di effetto purgativo del decreto di trasferimento, dal momento che l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario senza i pesi e le iscrizioni legati al procedimento, conclusosi positivamente.