Bici e motocicli nell’androne condominiale: quando è consentito

Ogni edificio condominiale è formato da porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come gli appartamenti, e da altre parti di proprietà condivisa, o parti comuni. L'androne appartiene a quest'ultima categoria, conferendo a ogni condomino un diritto di pari utilizzo su di esso. Seguendo questa logica, alcuni condòmini scelgono di utilizzare l'ingresso del palazzo come luogo di custodia per biciclette o motorini durante la notte. Non sempre, però, questo comportamento è da considerarsi legittimo. Cerchiamo dunque, di capire se è permesso parcheggiare biciclette e motorini nell'androne del palazzo, e in quali circostanze.

Che cos'è l'androne condominiale e come si può utilizzare

In quanto luogo di transito tra il portone dell'edificio, le scale condominiali, i locali della portineria e, in generale, le altre parti dell'edificio, l'androne serve a facilitare l'accesso alle unità immobiliari. Come le scale e ad altri elementi assimilabili, l'androne è considerato di uso comune, a meno che il titolo, ovvero il primo atto di acquisto di un'unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio, disponga diversamente. Non è raro, soprattutto nei condomini di dimensioni ridotte, che la proprietà dell'androne sia riservata a un solo condòmino, mentre all'altro è garantito solamente il diritto di passaggio per raggiungere la propria unità immobiliare.

Chiarito, quindi, che funzione primaria dell'androne è quella di fare accedere alle unità immobiliari, il passaggio e la sosta di cicli o motocicli costituiscono un utilizzo secondario ed eventuale.

Cosa dice la legge

Il tema dell’utilizzo delle parti comuni viene affrontato dal Codice civile nell'articolo 1102, secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

In generale, quindi, gli spazi comuni, tra cui, appunto, l’androne, possono essere utilizzati da tutti i condòmini senza però che ciò possa impedire agli altri di farne un uso analogo e senza alterarne la destinazione. Quindi, l’uso di pianerottoli e altre parti di proprietà di tutti i condòmini può avvenire solo a condizione di consentire a tutti un pari utilizzo della medesima area, e non implicare un uso diverso dello spazio rispetto a quello a cui è destinato.

Particolare attenzione va posta sul divieto di "modificare la destinazione d'uso" delle parti comuni condominiali. L'androne non è stato infatti concepito come area destinata al parcheggio di biciclette o motociclette, pertanto, chi le lascia all'interno del palazzo, anche se in spazi comuni come il pianerottolo del piano terra o quello adiacente al proprio appartamento, commette una violazione. In sostanza, non è consentito parcheggiare bici o motorini nell'androne, non solo perché tale comportamento ostacola gli altri proprietari nel medesimo utilizzo (anche se è improbabile che in un pianerottolo possano essere posizionati più motocicli), ma soprattutto perché ciò altera la destinazione originaria di tale spazio, che è quella di accogliere i condòmini e i loro ospiti.

Più ”possibilista”, da parte sua, la Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 11204 del 7 maggio 2008, afferma che: “la destinazione dell'androne a sosta veicolare temporanea e occasionale, nei limiti idonei a salvaguardare la funzione di passaggio anche veicolare per l'accesso alle proprietà individuali può essere considerata accessoria all'utilizzazione dello stesso per il transito”. La Suprema corte, dunque, subordina l’utilizzo dell'androne per la sosta di motocicli o altro (come biciclette o passeggini), alla conformazione dello stato dei luoghi.

Poteri dell’assemblea e dell’amministratore

Come abbiamo visto, in linea di massima e salvo eccezioni, non è consentito occupare in modo stabile il pianerottolo e l'androne con biciclette, motorini e altri oggetti che non siano destinati a migliorare quel particolare spazio comune. Solo l'approvazione dell'assemblea condominiale potrebbe derogare a questa regola. Pertanto, nel caso in cui, ad esempio, un inquilino parcheggi abitualmente e senza autorizzazione la moto nell'androne, gli altri condòmini possono presentare un ricorso legale per ottenere che il giudice impedisca l'uso di tale spazio come "garage" per mezzi di trasporto.

È importante sottolineare che, per rispondere alle esigenze di interesse condominiale, l'assemblea ha comunque il potere di modificare la destinazione d'uso di una o più parti comuni. Nel caso in cui i condòmini desiderino ottenere un vantaggio diverso da determinati spazi comuni, magari più adatto alle esigenze quotidiane attuali e diverse da quelle originarie stabilite durante la costruzione dell'edificio, è possibile presentare all'assemblea una proposta di modifica delle destinazioni. Solo in questo modo sarà consentito lasciare bici e moto parcheggiate nell'androne.

Quanto all'amministratore di condominio, l’articolo 1130 del Codice civile gli riconosce facoltà di eseguire le delibere e curare l'osservanza del regolamento di condominio, disciplinare l'uso delle cose comuni.

Di conseguenza, potrà impedire la sosta di motocicli nell'androne condominiale se questa è espressamente vietata da delibere o regolamenti, arrivando anche a proporre all'assemblea un’azione giudiziale, o una sanzione pecuniaria (quando questa sia prevista per il divieto di sosta di motocicli nell'androne condominiale), o ancora disciplinare la sosta di motocicli nell'androne, prevedendo ad esempio modalità di parcheggio ed eventuali turni.