Tutti i condomini avranno il diritto di fruire delle aree comuni, ma l’assemblea potrà decidere turni o limiti dell’uso proporzionati ai millesimi di proprietà dell’unità in cui si risiede. Con l’ordinanza della Cassazione depositata lo scorso 5 marzo, cambia radicalmente un orientamento prevalente nella vita condominiale, secondo cui i residenti avevano accesso alla piscina, ai campi da tennis o alle varie parti ad uso comune nello stesso identico modo. Invece non è più così, o quanto meno non obbligatoriamente. Infatti, l’assemblea potrà decidere regole sull’utilizzo dei servizi comuni anche in relazione ai millesimi di proprietà.
A stabilirlo, secondo la Cassazione, è l’interpretazione dell’articolo 1102 del Codice Civile, che disciplina l’utilizzo delle parti comuni definendo un concetto di “pari diritto” che ora è stato riletto; l’articolo, difatti, prevede che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
In sostanza, tutti i condomini possono usare le parti comuni senza pregiudicare il pari diritto degli altri; tuttavia, ha precisato la Corte, il principio del cosiddetto “pari uso” non implica che tutti i condomini debbano utilizzare il bene nello stesso modo o nello stesso momento, ma che a ciascuno sia garantito il diritto di poterne usufruire.
Il caso
La vicenda nasce a seguito dell’impugnazione, da parte di alcuni condomini, di una delibera assembleare che aveva introdotto nuove regole per l’utilizzo delle strutture sportive comuni. Il regolamento prevedeva che il campo da tennis fosse utilizzato attraverso turni settimanali, con una distribuzione delle ore proporzionale ai millesimi di proprietà. Allo stesso modo, per la piscina, il numero di ospiti ammessi per ciascun condomino veniva determinato in base alla relativa quota millesimale.
I ricorrenti avevano contestato la decisione, sostenendo che il criterio dei millesimi dovesse essere utilizzato esclusivamente per la ripartizione delle spese e non per disciplinare le modalità di utilizzo dei beni comuni. Al termine dell’iter, però, la Cassazione ha respinto il ricorso richiamando proprio l’articolo 1102 del Codice Civile. La Corte ha chiarito che il principio del “pari uso” non significa che tutti i condomini debbano usufruire del bene nello stesso modo, ma che tutti abbiano il diritto di farlo.
Nulla osta, però, che l’assemblea possa però introdurre criteri organizzativi, anche collegati ai millesimi di proprietà, purché siano finalizzati a garantire una gestione equilibrata dell’accesso alle strutture comuni.